2021年08月の記事一覧｜愛知県岡崎市・豊田市・西三河エリアの不動産売却はセンチュリー21中部住まいる不動産販売｜株式会社中部住まいる不動産販売

居住用財産の特別控除とは何ですか？について解説しています。

Q.マイホームを売却した時の税金て、何か特例があるんですよね？
A.はい、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、不動産譲渡所得税が課税されますが
居住用財産の場合、売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除する事が出来る特例があります

Q.3000万円ですか。それは大きいですね。
A.ですので、この特別控除を受けるためには様々な要件があります。

Q.では、その要件を教えてください。
A.はい、まずは自己が居住している、もしくは居住していて住まなくなってから3年目の年末までに売却する事です。

Q.では、住まなくなってから人に貸していた場合はどうなりますか？
A.賃貸などで貸していた場合でも、3年目の年末までの売却であれば適用できます。

Q.建物が古くなって、解体した場合はどうですか？
A.取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。ただし、建物がある場合と異なり、その敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしまうので、注意が必要です。

Q.その不動産を所有していた期間は関係あるんですか？
A.所有期間は短期や長期などの税率に関係しますが、所有期間も居住期間も適用に関係はありません。但し、売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、買換え特例や譲渡損失の繰越控除などを利用した場合は、適用が受けられません。

Q.例えば、親族に売却した場合でも適用が受けられますか？
A.『特別な関係』の相手に譲渡した場合は適用が受けられないことになっており、配偶者や直系の血族などが該当する為、適用外となります。

Q.共有の名義だったら、だれか一人が特例を受けれるのですか？
A.共有名義の場合は、所有者それぞれが3000万円の控除を受ける事が出来ます。

Q.計算してみて、3000万円を控除してプラスが出なかったら、手続きしないでも良いのですか？
A.いいえ、この特例を受けるためには確定申告することが必要です。

Q.かなりありがたい特例ですから、忘れないようにしないといけませんね。
A.但し、買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合、この3000万円控除と住宅ローン控除はどちらかしか使えませんので注意が必要です。

Q.他に注意点はありますか？
A.この特例を受けることだけを目的として入居した場合や、仮住まいなど一時的な目的の入居も適用が除外とされています。詳しくは、岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売の担当者へのご相談とあわせて、税務署へも確認されることをお勧めいたします。

Q.わかりました、有難うございます。

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相続税の還付って何ですか？について解説しています。

Q.相続税の税率は何％位なのですか？

A.相続税は超過累進課税となっており、取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、最高で５５％となっています。

Q.５５％！すごい税率ですね。

A.土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。

Q.でも、確か土地の評価額は相続税路線価や倍率によって決まると聞きましたが。

A.路線価はその路線、道路についている標準単価です。実際の取引価格などには大きく影響が出る土地の形質･高低差･周辺環境や法制限などについては考慮されていません。

Q.確かに、向きも間口も路線価には関係無いですね。

A.これらを踏まえて、相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、納税額が低くなることもあり得ます。相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。

Q.税金の専門家なので税理士ですね?

A.そうです、税理士です。但し税理士にも得意分野があるようです。法人に強い税理士がおられるように、相続に強い税理士に相談するのが良いです。

Q.では、既に申告が終わっている場合はどうしようも無いですよね。

A.申告し納税すれば終わり、では無いのです。5年以内であれば、土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。

逆に、税務署から評価を増額され、追徴課税を言われるケースもあるのです。

Q.それは怖い。備えあれば患いなしですね。

A.それに、一度決まった遺産分割協議は、基本やり直すことができません。当初から正しい土地の評価額がわかれば遺産分割協議の内容も違ってくる事があります。

Q.でも、相続に強い税理士はどのように探せば良いのですか？

A.HPで検索することも可能ですが、センチュリー21中部住まいる不動産販売にお問い合わせ頂ければ相続に強い税理士のご紹介もできます。不動産は相続の話が非常に多い為、詳しい税理士に依頼されることをお勧めします。詳しくは、岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売へお問い合わせください。

Q.なるほど、よくわかりました。

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相続時の3,000万円特別控除の要件は？について解説しています。

Q.相続した実家でも3000万円の特別控除が使えるって聞いたんですが？
A.はい、相続によって空家になった不動産を、相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から３０００万円を控除することができます。

Q.それは昔からあった制度なんですか?
A.2016年4月1日からの時限立法で、2023年12月31日までとなっています。

Q.最近の話なんですね。なぜできたんですか?
A.少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと、国策である「空家等対策の推進に関する特別措置法」の税制上の措置としてできたものです。

Q.空家対策が目的なんですね。では、どんな要件があるのでしょうか?
A.特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。
１、昭和56年５月31日以前に建築されていること。
２、区分所有建物登記がされている建物でないこと。
３、相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと、になります。

Q.昭和56年より以前の建物なんですね?
A.はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」というのですが、そちらが対象になります。周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。これらの対策が前提の為、建築時期の制限が設けられています。

Q.区分所有建物というと?
A.建物の中で複数に区分され、各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、マンションなどが分かりやすいと思います。

Q.一人で居住していたものでないとダメなんですね?
A.はい、他に居住している人がいると空家ではないので、対策の趣旨とは異なってきますからね。

Q.逆に、老人ホームなどに入ってしまっていた場合はどうですか?
A.老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、等の要件を満たせば適用の対象となります。

Q.賃貸で貸したりしていた場合はどうですか?
A.業、貸付、居住の用に供されていない事、という要件がありますので適用の対象にはなりません。また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので注意が必要です。

Q.その要件を満たせば適用ですか?
A.いえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。

Q.たくさん要件がありますが、全て満たしていれば何十年も前に相続した物件でも良いのですか?
A.いえ、これは相続が発生してから3年を経過する日の属する年の12月31日まで、となっています。そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。

Q.期間が限られているんですね?
A.はい、そうです。それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、親子や夫婦など特別の関係がある人以外への譲渡であるなど様々な要件があり、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。

Q.これはかなり難易度が高そうですね。
A.相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、税金に関しては税理士、解体には解体業者と、様々な専門家との連携が必要となります。買主様を探すだけでなく、それらを紹介、調整してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。詳しくは、岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売へお問い合わせください。

Q.わかりました。有難うございます。

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相続不動産ってどう評価するの？について解説しています。

Q.相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？

A.建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じではありません。

Q.評価額と違うのでしょうか？

A.同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。まず、相続する土地が路線価地域にあるのか、倍率地域にあるのかによって計算方法が変わるのです。

Q.路線価というのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？

A.倍率地域とは簡単に言うと路線価のついていないエリアの事になります。

Q.路線価がついていないエリアというのがあるのですね？

A.そうです。

Q.では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？

A.まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。この路線価に土地の面積をかけて土地の価値を評価します。一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。

Q.あらかじめ時価の変動についても想定してあるロいうことですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。

A.まずは国税庁のHPにある路線価図を開いていただき、相続される土地の前面道路に記載してある数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載してあればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。

Q.数字の後ろについているFというアルファベットは何ですか？

A.それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。

Q.路線価を確認したら次に何をすればよいですか？

A.次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。地積と記載してる欄にある数字が土地の面積です。

その面積と路線価を掛けてください。例えば、先ほどの例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で

15,000,000円となります。

Q.意外に簡単ですね。

A.これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。先ほど計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店に相談して下さい。

Q.税理士さんに相談すれば良いのですか？

A.いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。

Q.調整をしていないと言うことですか？
それでは使い勝手が悪い土地の場合、多く相続税を払っていることになりませんか？

A.そういうことになります。ですので、多くの土地を相続する場合には、土地の評価に長けた税理士さんに相談することをお勧めします。

Q.次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？

A.まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。

Q.倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？

A.倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。
もっと詳しく知りたい時は、岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売へお気軽にお問い合わせください。

Q.良く分かりました。ありがとうございました。

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離婚した妻との共有名義の不動産はどうなるの？について解説しています。

Q.実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。売却するにはどう進めれば良いですか。

A.そうですか・・・離婚される場合、財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっており、不動産も財産分与の対象となり、2分の1ずつとなります。購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の1の持ち分を持たれていたとしても、その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則です。

Q.住宅ローンを払っているのは私なのですが、それでも2分の1ずつになるのですか？

A.お気持ちは理解できますが、そうなんです。もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、将来売却しようと思った時に相手方の承諾が必要であったり、万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。

Q.何か特別な手続きが必要なのですか？

A.住宅ローンが残っていない場合は、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた

方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんので、ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。

Q.私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか？

A.連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、物的担保と言って土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。

Q.なかなか難しいかもしれませんね・・・

A.一番お勧めの方法としては、家を売却することです。売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。その他にも任意売却などの方法はありますが、まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、まずはセンチュリー21中部住まいる不動産販売へ査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。

Q.そうですね。それでは査定をお願いします。

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共有持ち分だけを売買することはできるの？について解説しています。

Q.急に資金が必要になったので、兄と共有名義の不動産を売却したいのですが、兄が承諾してくれずに困っています。何か解決する方法はないのでしょうか？

A.それはお困りでしょうね？　基本的にはお兄様にご理解いただき、同意の元で通常売却していただくのが一番良いと思うのですが、どうしてもお兄様の同意が得られない場合は『持ち分売買』という方法があります。

Q.自分の持ち分だけ売買できるのですか？

Aはい、法的には可能です。

Q.それでも兄は承諾してくれないと思うのですが・・・？

A.持ち分売買の場合、お兄様の承諾は必要ありません。

Q.え？勝手に持ち分を売却できるのですか？

A.はい、そうです。

Q.そんな持ち分だけ購入してくれる人はいるのですか？

A.購入者にとってはリスクのある取引ですので、一般の方に買っていただくのは難しいですが、持ち分売買を積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので、不可能ではありません。

Q.デメリットはありますか？

A.はい、やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので、通常売却するよりは3割前後低い価格での契約になります。

Q.多少安くても現金化できるのなら、ありがたい話です。持ち分を購入した人はその後どうされるのですか？

A.基本的には、他の共有者の持ち分を売っていただくか、こちらの持ち分を購入していただくかという交渉をして、共有状態の解消を目指します。

Q.なるほど、その交渉が長引いたり、共有状況の解消が出来ない場合は購入者のリスクという事ですね！?

A.はい、そうです。詳しくは、岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売までお気軽にお問い合わせください。

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境界明示義務ってどんな義務？について解説しています。

Q.不動産売却に伴うトラブルってどういうケースがあるんでしょうか？

A.はい、不動産売却時のトラブルとしてまず最初に挙げられるのが境界に関するトラブルです。

Q.境界って何ですか？

A.はい、法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが、一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことをいいます。

Q.どうして境界に関するトラブルが起こるのですか？

A.はい、多くの場合正しい位置に境界標が設置されていないことが原因です。

Q.そうですよね、境界標が無かったり、間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね？

A.はい、境界に関するトラブルを防止する為、一般的な売買契約書には『売主は、買主に対し、現地にて境界標を指示して本土地の境界を明示します。なお、境界標がないとき、売主は、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。』といった条項が盛り込まれています。これを境界明示義務といいます。

Q.それなら安心ですね！境界標はどうやって設置するのですか？

A.はい、土地家屋調査士に依頼して設置します。

Q.土地家屋調査士に頼めばすぐ設置してもらえるのですか？

A.いえ、隣接する土地の所有者立ち合いの下、全員の合意によって境界が確定します。境界が確定したら、筆界確認書という書類に署名・押印し双方が同じ内容のものを1通ずつ所持します。

Q.合意が得られない場合はどうなるのですか？

A.最終的には裁判で解決することになるのですが、『筆界特定制度』を活用することで裁判をしなくても早期にトラブル解決することが出来ます。詳しくは、岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売へお気軽にお問い合わせください。

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古い家を高く売る方法ってあるの？
について解説しています。

Q.古い家は売れるのでしょうか？

A.はい、もちろん大丈夫です！築年数が経った家でも、リフォームや建替えをされる方もおられますので、問題ありません。

Q.そうですか。知り合いから古い家の場合には、「更地」にした方が「高く売れる」と聞いたのですが、本当でしょうか？

A.はい、それは本当です。更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって、購入希望者様が増えることが多いです。その結果、高く売れるケースもあります。また、建物を所有しなくなった場合、空き家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので、売主様も安心ですよね。

Q.分かりました。ちなみに、更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？

A.はい、あります。更地にして売却する場合、３つ注意ください。

①家などの解体費用を出す必要があります。

②固定資産税の軽減が受けられなくなります。

③隣の土地の所有者との打ち合わせです。の３つです。

Q.詳しく教えてもらえますか？

はい。まず、①解体費用は、現存の建物を取り壊す費用です。数十万から数百万かかる場合があります。続いて、②は土地と建物を所有していると「固定資産税」がかかりますが、居住用の宅地においては、200平米以下の部分は、課税標準額が６分の１になるという軽減措置があります。建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。最後に、③は建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので、注意が必要です。

Q.更地にして売った方が良いのは分かりましたが、現状で売った方が良い場合もあるのでしょうか？

A.はい。その場合もあります。

Q.それはどの様な場合でしょうか？

A.い。更地にせず、そのまま売却した方が良いのは、５つあります。

Q.詳しく教えて頂けますか？

A.はい。まずは、１つ目、建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。２つ目。古民家など、古いことに価値がある物件の場合です。３つ目。解体が困難な場合です。例えば、足場を組む場所がないなどです。４つ目。解体費用が著しく高い場合です。

最後は、手元に解体費用がない場合などです。このような項目に該当する場合には、現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。

Q.わかりました。まずは自宅の状況を確認してみます。

A.はい。その方がよいですね。もし分からない事があれば、まずは岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売へお気軽にお問い合わせください。

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住みながらでも売却って出来るの？について解説しています。

Q.売却を検討しているのですが、住みながらでも売ることはできるのですか？

A.はい、できます。

Q.そうなんですね。何だか気まずいような気がしますが。

A.確かに、購入検討者にお家を見学された場合、多少の気まずさはあるかもしれませんね。ですが、多くの不動産売却をされる方は、住みながら売却活動をされる方がほとんどです。

Q.そうなんですか。住ながら売却活動をされる方って、どんな方が多いのでしょうか？

A.そうですね、「住み替えのお客様」が多いです。

Q.住み替えですか？

A.はい、住み替えです。いま住んでいる不動産を売却して、その売却資金を元に次の物件を購入される場合、その不動産が「いつ売れるのか」「いくらで売れるのか」分からないと、次の購入物件の時期も迷われるのではないでしょうか。

Q.確かに、先に不動産を購入して、所有している不動産が売れなかったら困りますね。

A.そうなんです。資金に余裕があれば良いのですが、先に売却を済ませてから、次の物件の購入を決めた方が、最悪のケースが防げると思います。

Q.最悪のケースって何ですか。

A.はい、最悪のケースとは、購入した住宅ローンと売却予定の住宅ローンを同時に支払うことです。

Q.それは。嫌ですね。

A.はい、出来れば避けたい事態ですが、実際に良い物件が見つかり先に物件を購入したが、売却がスムーズにいかず、住宅ローンを同時に支払うことや、希望金額を下回って売却したなんてケースはたくさんあります。

Q.それを避けるためには、どうしたら良いですかね？

A.次の物件を、どうしても先に買わなければならない場合以外は、まずは売却からスタートした方が良いと思います。

Q.なるほど。だから、住みながら売る方が多いのですね。

A.そうです。また、住みながらの売却活動を行えれば、資金面を確定した後、次の住替え先を決めれるメリットがあります。心と懐に余裕が出来ますよね。

Q.他に何か注意することってありますか？

A.そうですね。購入検討者がお家の見学をされますので、案内はセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店の営業マンに任せて、売主の方は、聞かれたことのみお答えする方が早期売却に繋がることが多いです。

Q.わかりました。売却の際には、不動産のプロの方にお任せしたいと思います。

A.はい。その方が良いと思います。何か気になる事がありましたら、まずは岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売へお気軽にご相談ください。

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近所に知られずに売却できるの？について解説しています。

Q.ご近所に知られずに売却したいのですが・・・

A.一般的な売却活動というのが、ネット広告やチラシなどで集客し、内覧を行い買主を探す方法で、これらをせずに売却したいということですね。

Q.はい、周りに売出価格などが広まるのが嫌で・・・

A.この場合「業者買取」というものがございます。「業者買取」は買取相手が業者になるため、先ほどお伝えした一般的な売却活動をせず売却することが出来ます。

Q.業者に買い取ってもらうという手段もあるんですね！それなら誰にも知られず売却できるので安心ですね。

A.しかし、「業者買取」にはメリットとデメリットそれぞれ存在するので注意が必要です。まずメリットに関しては物件の宣伝や広告は必要ないので、一般に公開される情報というのはほとんどないに等しい点、次に室内の見栄えにこだわらなくてよい点、一般的な売却活動に比べると、買取業者は次に売るときに自社でリフォームをして売るので、多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。今の状態でそのまま査定してもらえるので、売却のための準備がそれほど必要ないのもメリットです。

Q.デメリットは何ですか？

A.デメリットですが、一般的な売却活動よりも売却価格が低めになる点、業者が買い取った後は、自分で使うのではなく再度きれいにリフォームをして売却することがほとんどです。買取業者もその差額で利益をあげているので、そのマージン分は仲介に比べると価格が下がってしまう傾向があります。一般的に、仲介価格の７割以下での買取になることが多いです。

Q.うなんですね、他に周りに知られずに売却する方法はありますか？

A.広告を何も打つことができない場合は、自社での見込み客や来店客のみに紹介する形で買主を探します。しかし、自社の見込み客も限りがありますし、来店客も最近はネットの反響で来ることが多いので、決して飛び込みのお客様は多くありません。基本的に人づての紹介になるので、物件情報を非公開で仲介売却するのはかなり難しいのが現状です。また近隣の人が購入希望者のケースもあり、広告活動を限定的にして、極力知られないようにしても、内覧に訪れるのは近所の顔見知りという可能性もあります。こうしたケースは意外に多いので、たとえ限定的な売却活動をしても周りに全く知られずに売却するということは難しいです。 なので「絶対に知られたくない」という場合は「業者買取り」をお勧めします。岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売は、買取り実績も豊富ですので買取り査定もお気軽にご相談ください。

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