2022年08月の記事一覧｜愛知県岡崎市・豊田市・西三河エリアの不動産売却はセンチュリー21中部住まいる不動産販売｜株式会社中部住まいる不動産販売

一括査定サイトを利用する際、注意すべき点について解説しています。

Ｑ：自宅を売却しようと思っていたら、複数の不動産会社に査定を依頼できるサイトがありました。このサイトはどのように利用したら良いでしょうか？

Ａ：はい。最近の不動産売却の主流になってきているサイトですね。既に自動車や引越しなど様々な業界で比較検討できるサイトとしてありますが、ご覧になられたのは、複数の不動産会社に一括で査定依頼をして頂けるサイトです。先ずは、問い合わせされたいサイトに、どの会社が参画されているのか把握された方が良いですね。

Ｑ：そうなんですね。サイトにはたくさんの会社が参画されているようなんですが、どの会社を選べば良いでしょうか。

Ａ：そうですね。売主の貴重な情報をお渡しされるので、一括査定の中でも査定会社を選べるサイトが良いかと思います。まとめて数社の情報を送ると、その分返信が大変になります。

Ｑ：まとめて多くの会社に情報を送った方が良いのではないですか？

Ａ：確かに、多くの会社に査定の依頼をするのは問題ありませんが、その会社のことを良く知ってから問い合わせをした方が良いと思いませんか？

Ｑ：良く知るとは、どんなことでしょうか？

Ａ：はい、良く知るとは、その会社のホームページをしっかり確認することです。病気に掛かる時にも、風邪をひいたら眼科には行かないですよね？不動産も全く同じで、売却に精通している会社か、スタッフはどんな方がいるのか、社風は、など売主の大切な資産を預けますので、失敗しない会社選びをするためにも、会社を良く知っていただきたいと思います。

Ｑ：そうですよね。確かに、まとめて査定をお願いできるのは便利かと思うのですが、安全・安心な取引をしたいですね。これからは、事前に調べてからお願いしたいと思います。

Ａ：その方が、良いですね。

Ｑ：その他に、査定サイトで気を付けるべきことはありますか。

Ａ：はい、査定金額を相場よりも高く出される会社は注意が必要ですね。

Ｑ：査定金額が高い方が良いのではないですか？高く売りたいと思いますし。

Ａ：そうですね。確かに１円でも高く売却されたいのは分かりますが、高値で売却活動をした結果、満足の行かない結果で終わるケースが多々あります。

Ｑ：満足のいかない結果って、どうして起こるんですか？

Ａ：不動産会社が媒介契約を取得したいがため、売れない金額で販売活動を行い、結局は長期に亘って売却活動をしなければならなくなるケースです。結局、その場合は、売主にとっては、時間も労力もかかり、負担が大きくなります。場合によっては、他社の査定金額よりも値引きして成約してしまった例もありますね。

Ｑ：それは極力避けたいですね。どうすれば、満足いく会社を選べるのでしょうか？

Ａ：それは、地元に密着した会社で、売却に強い会社を選ぶことです。普段街中で目にされている会社や、チラシ、会社のホームページに売却専門のサイトがある会社は、間違いなく売却に強いと思いますので、一括査定をされる前、必ず問い合わせされる会社のホームページをご確認ください。売却に力の入っている会社は間違いなく見抜けると思います。岡崎市豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売には、売却専用のホームページ「岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却サイト」がありますので、是非そちらもご確認ください。

Ｑ：わかりました。ありがとうございます。

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所有期間の違いによる譲渡所得税率について解説しています。

Ｑ：不動産を売却した時に税金がかかるんですよね？​
Ａ：はい、「譲渡所得税」というものが課税されます。​
​
Ｑ：不動産を所有していた期間によって税率が変わると聞いたことがあるのですが？​
Ａ：譲渡所得には「所得税」と「住民税」と「復興特別所得税」の3つが課税されますが、所有期間によって「所得税」と「住民税」の税率が変わります。​
​
Ｑ：所有期間はどのように決まるのですか?​
Ａ：不動産を譲渡した年の1月1日の時点で、保有期間が5年未満か超えているかによって変わってきます。​5年未満の場合には「短期譲渡所得」、5年以上の場合には「長期譲渡所得」となります。​

Ｑ：短期と長期があるんですね。それぞれについて教えてください。​
Ａ：はい。まず「短期譲渡所得」ですが、譲渡所得に対して「所得税」は３０％、「住民税」は９％となります。​
​
Ｑ：では、長期はどうですか？​
Ａ：「長期譲渡所得」では、譲渡所得に対して「所得税」が１５％、「住民税」が５％となります。​
​
Ｑ：そんなに税率が違うんですね!?​
Ａ：そうなんです。ちなみに、「復興特別所得税」はどちらも2.1%ですが、これは所得税の額に対して課税されます。​分かりやすく合計すると、短期は３９．６３％、長期は２０．３１５％となります。​

Ｑ：倍くらい変わってくるんですね。​
Ａ：そうですね。但し、所有期間の判定は単純ではありませんので注意が必要です。​
​
Ｑ：では、所有を開始した日ですが、契約日を基準とするのでしょうか？それとも引渡し日を基準とするのでしょうか？​
どちらを基準に判断すればよいのでしょうか？​
Ａ：はい、まず所有を開始した日を取得日といいますが、取得日は新築か中古かによって違ってきます。​
​
Ｑ：新築と中古で違うのですね！​
Ａ：はい、新築の場合は引き渡し日を取得日として計算します。​中古の場合は契約日を取得日として良いことになっています。​
​
Ｑ：所有期間の終わりはいつになるのですか？​
Ａ：所有期間の終わりを譲渡日と言い、新築・中古ともに引渡し日が基準となります。​但し、先ほどもお話しましたが、５年経過したかの判定は、譲渡した年の１月１日時点で５年経っているかどうかを判定基準とします。詳しくは、岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売へお気軽にお問い合わせください。

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相続登記の義務化について解説しています。

【内容】

Ｑ：相続登記が義務化されると聞いたんですが。
Ａ：2021年4月、相続登記を義務とする不動産登記法の改正が国会で可決成立しました。

Ｑ：どうして相続登記は義務化されたのですか？
Ａ：所有者不明土地問題の解決を目的として、義務化されることになります。

Ｑ：所有者不明土地問題ですか？
Ａ：所有者が不明であったり、所有者は判明しているものの所在が分からなかったり連絡がつかない土地の事です。
不法投棄などで近隣問題となったり、復旧復興事業が進められない等の問題が起きています。

Ｑ：どのような法律になるのですか？
Ａ：不動産を取得した相続人に対し、「その取得を知った日から3年以内に、所有権の移転登記を申請しなければならない」と義務付けがされました。

Ｑ：もしそれまでに登記申請をしなければどうなるのですか？
Ａ：正当な理由が無くその申請を怠ったときは、10万円以下の過料が課せられます。

Ｑ：もう施行されているのですか。
Ａ：まだ施行はされておりません。2024年4月28日までには施行されると思われます。

Ｑ：では、施行されるまでの相続は登記義務が無いのですか？
Ａ：相続の発生が施行の前後に拘わらず、適用されます。

Ｑ：施行前の相続でも登記義務があるんですね。
Ａ：ですので、現時点で相続人となっていて名義変更登記が未了の方も、法律が施行されたら相続登記が必要です。
未了のままですと、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。

Ｑ：気を付けないといけませんね。
Ａ：まずは岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売に相談し、司法書士事務所を紹介してもらうと良いかと思います。

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名義人が認知症など、意思能力が無い場合の不動産売却について解説しています。

Ｑ：親族名義の不動産があって、名義人が認知症なんですがこの場合の不動産売却はどうなりますか？
Ａ：不動産売買などの法律行為を行うためには、当事者の意思能力が必要となります。不動産の所有者が意思能力が無い場合には、不動産売買を行うことはできません。

Ｑ：もし、不動産を売買してしまった場合は、どうなるんですか？
Ａ：意思能力のない方の契約は無効となります。

Ｑ：では、相続などで名義が変更になるまでは、その不動産の処分は出来ないんですか？
Ａ：認知症であっても、医師の診断結果で判断能力があると診断されれば売却は可能という場合もあります。そうでない場合は成年後見制度を利用する、と言う事になります。ただし、成年後見制度を利用する場合には注意が必要です。

Ｑ：どういった事に注意が必要なんですか？
Ａ：成年後見制度とは、認知症などが原因で意思能力が無い者に代わって家庭裁判所の選任した成年後見人が法律行為を行うことができる制度です。家庭裁判への申し立てから選任まで数か月は必要となります。また、ご家族が後見人になるとは限りません。
司法書士や弁護士などの法律の専門家が選任されることがあります。成年後見人は被成年後見人の資産を守る役でもあるので、自宅以外の資産が多く売却の必要が無い場合には、売却しないという判断をする事もあります。仮に成年後見人が売却をしようとしても、家庭裁判所が許可を出さないというケースも考えられます。

Ｑ：必ず売却できるわけでは無いんですね。何からすればいいのでしょうか？
Ａ：不動産の事ですので、まずは不動産会社に相談してみて下さい。不動産取引では司法書士が意思確認をしますので、事前にご本人と司法書士が面談し、進むようなケースもあります。そうでなくても、成年後見制度を利用する場合の相談もできます。専門家と連携できるセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店にご相談頂ければ、と思います。

Ｑ：相談は早いに越したことは無いですね。
Ａ：はい。ますます高齢化も進み、同じような問題を抱える方が多く出てくるかと思います。裁判所の売却許可などの必要のない「任意後見制度」を利用し、将来に備える事も重要になってくるかと思います。任意後見制度とは、本人に十分な判断能力があるうちに、判断能力が低下した場合に備えて、あらかじめ本人自らが任意後見人を決めておく制度です。くわしくは、岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売へご相談ください。

Q：わかりました、有難うございます。

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どのようなことが告知の対象になるか について解説しています。

Ｑ：売却中の不動産情報の中に、告知事項ありと記載されているものがあるのですが、どのような内容なのですか？
Ａ：まず、宅建業法では、不動産を買おうとしている人に対して、購入の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる内容は購入者に伝えないといけないという決まりがあり、これを告知義務と言っています。

Ｑ：つまり、告知事項ありと記載されている場合は、購入の判断に重要な影響を及ぼす何かがあるということですね。
Ａ：はい、そうです。

Ｑ：具体的にはどんなケースがありますか？
Ａ：対象となる不動産で亡くなった方がいる場合に記載されていることが多いですね。

Ｑ：家の中で亡くなった人がいるかどうかは、売主が言わなければわからないですよね？
Ａ：確かにわからないことがほとんどです。ただし、それを隠していた場合には民事上の責任を問われる可能性もありますし、査定価格にも大きく影響しますので、査定を依頼される際にお伝えいただきたいです。

Ｑ：亡くなった理由が何であっても伝える必要があるのですか？
Ａ：これまでは宅建業法で具体的なルールがなかったのですが、2021年10月8日に国土交通省から「人の死の告知に関するガイドライン」というものが発表されました。その中では告知をしなくても良いケースとして、売却する場合は２つのケースの記載があります。
一つ目は対象の不動産で発生した自然死や、日常生活の中での不慮の死亡の場合。
二つ目は対象不動産の隣接や、マンションなどの集合住宅の普段は使わない共用部分での死亡の場合です。

Ｑ：賃貸の場合は？
Ａ：賃貸に出される場合は、この2つに加えて、死亡から3年が経過した場合も加わります。

Ｑ：自然死であれば伝える必要はないんですね。
Ａ：原則ではそうなんですが、普段使わない共用部分での死亡の場合も含めて、事件性や社会への影響が高い場合や、買主や借主から質問があった場合はお伝えいただく必要があります。

Ｑ：亡くなった場合以外ではどのようなことが告知義務に該当するのでしょうか。
Ａ：買う方の判断に影響があるかどうかが基準となり、具体的には近所にお墓やごみ集積所がある場合等、いわゆる嫌悪施設がある場合です。このような場合は、告知事項ありと記載されずに、近隣に墓地ありというように直接的な表現で重要事項説明書に記載されることもあります。

Ｑ：ということは売主のするべきことは、不動産を買おうとする人の気持ちになって、その判断に影響がありそうなことがあれば、査定のタイミングで不動産会社の方にお伝えした方が良いということですね。
Ａ：そうですね。嫌悪施設については、岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売でも確認することができますので、特に亡くなった方がいる場合には査定の段階で担当者にお伝えいただきたいですね。

Ｑ：わかりました。

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収益物件の売却について解説しています。

Ｑ：賃貸に出しているマンションを売却しようとする場合、居住用の不動産との違いはありますか？​
Ａ：はい、賃貸で貸している不動産は収益物件としての売却となりますので、買主は投資を目的として買うことになります。ですので、利回りを考えて取引されます。​
​
Ｑ：ということは査定の方法も違うのですか？​
Ａ：そうですね。収益物件ですと収益還元法という手法で査定されます。居住用の場合は近隣の事例や、建物の価値で査定金額が決められますが、収益物件は家賃収入に対する利回りで金額を算出します。​
​
Ｑ：そうなんですね。売却するときに押さえておきたいポイントはありますか？​
Ａ：特に押さえていただきたいことは２つあります。​1つ目は、依頼する不動産会社の選び方です。​居住用と投資用の不動産では取り扱い方が変わってきます。マンションの1部屋を賃貸に出している場合でしたら大きな差はありませんが、一棟マンションやビル等になってくると専門知識も異なります。​

Ｑ：そうなんですね。2つ目はなんですか？​
Ａ：ご売却されるタイミングです。​投資用の不動産は建物の耐用年数に応じて減価償却費として経費に計上できるので、所得税などの税金対策になります。また、ローンの支払額のうち、元金返済分は経費にすることができず、利息分のみが経費として計上できます。​
​
Ｑ：減価償却費と、ローンの利息分は経費に計上できるんですね。​
Ａ：そうです。ローンの支払額は一定の場合でもその内訳は、最初のうちは利息分の割合が高く、徐々に元金分の割合が高くなっていきます。そして、元金分の金額が減価償却費を上回った時、節税効果も薄れますので売却のタイミングとしては良いと思われます。​
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Ｑ：なるほど。いくらで売れるかばかり気にしていましたが、そういう知識も必要ですね。​
Ａ：そうですね。まずは、岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売にお問い合わせください。​

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賃貸中の物件の不動産売却（オーナーチェンジ）について解説しています。

【内容】

Ｑ：マイホームを購入したのですが転勤になってしまい、現在賃貸で貸しているのですが、この状態のまま売却することはできるのでしょうか。
Ａ：今回のような場合、オーナーチェンジ物件として売却することができます。

Ｑ：なるほどオーナチェンジ物件ですか、何か特別な不動産取引なのでしょうか。
Ａ：いえ、オーナーチェンジで物件を売却する手順は、大まかに言えば通常の売却とほとんど変わりません。
ただ、売却価格の査定方法が投資用不動産であるために居住用の物件と異なり、物件自体の収益力に基づいて不動産価格を求める方法、すなわち収益還元法を用いて査定が行われます。

Ｑ：居住用として売却する場合と査定方法が違うのですね。他に気を付けておくポイントはありますか？
Ａ：居住用物件よりも査定価格が低い傾向にあります。というのも一般的な居住用物件に比べて物件を売却するターゲットも投資家や大家業を営む者などに限られてしまい、物件のニーズが狭まってしまいます。

Ｑ：一般的な居住用物件に比べると収益物件のニーズは少ないかもしれないですね
Ａ：はい、またオーナーチェンジ物件は内覧ができないため、売却価格によっては売却が難しく時間がかかってしまうケースがあります。
もし、入居者が協力的で内覧を許可してくれれば問題ありませんが、珍しいケースです。
内覧ができないということは、原状回復費用がどのくらいかかるかが不透明で検討者にとってリスクがあると言えます。

Ｑ：確かに物件の室内を見ずに購入するのはリスクがありますね･･･
オーナーチェンジ物件として売却する場合、入居者には事前に告知しないといけないですか？
Ａ：いえ、事後報告で問題ありません。オーナーチェンジをすることに借主や連帯保証人の承諾を得る必要はありません。
オーナーチェンジ物件の売却後に売主と買主の連名で知らせるのが一般的です。その際、新しい家賃の振込先を入居者にお伝えください。
その他にもオーナーチェンジ物件の売却は手続きが複雑になる可能性も高いので、まずは岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売に相談して、売却に向けたアドバイスをもらいましょう。

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