2022年08月の記事一覧｜愛知県岡崎市・豊田市・西三河エリアの不動産売却はセンチュリー21中部住まいる不動産販売｜株式会社中部住まいる不動産販売

一括査定サイトを利用する際、注意すべき点について解説しています。

Ｑ：自宅を売却しようと思っていたら、複数の不動産会社に査定を依頼できるサイトがありました。このサイトはどのように利用したら良いでしょうか？

Ａ：はい。最近の不動産売却の主流になってきているサイトですね。既に自動車や引越しなど様々な業界で比較検討できるサイトとしてありますが、ご覧になられたのは、複数の不動産会社に一括で査定依頼をして頂けるサイトです。先ずは、問い合わせされたいサイトに、どの会社が参画されているのか把握された方が良いですね。

Ｑ：そうなんですね。サイトにはたくさんの会社が参画されているようなんですが、どの会社を選べば良いでしょうか。

Ａ：そうですね。売主の貴重な情報をお渡しされるので、一括査定の中でも査定会社を選べるサイトが良いかと思います。まとめて数社の情報を送ると、その分返信が大変になります。

Ｑ：まとめて多くの会社に情報を送った方が良いのではないですか？

Ａ：確かに、多くの会社に査定の依頼をするのは問題ありませんが、その会社のことを良く知ってから問い合わせをした方が良いと思いませんか？

Ｑ：良く知るとは、どんなことでしょうか？

Ａ：はい、良く知るとは、その会社のホームページをしっかり確認することです。病気に掛かる時にも、風邪をひいたら眼科には行かないですよね？不動産も全く同じで、売却に精通している会社か、スタッフはどんな方がいるのか、社風は、など売主の大切な資産を預けますので、失敗しない会社選びをするためにも、会社を良く知っていただきたいと思います。

Ｑ：そうですよね。確かに、まとめて査定をお願いできるのは便利かと思うのですが、安全・安心な取引をしたいですね。これからは、事前に調べてからお願いしたいと思います。

Ａ：その方が、良いですね。

Ｑ：その他に、査定サイトで気を付けるべきことはありますか。

Ａ：はい、査定金額を相場よりも高く出される会社は注意が必要ですね。

Ｑ：査定金額が高い方が良いのではないですか？高く売りたいと思いますし。

Ａ：そうですね。確かに１円でも高く売却されたいのは分かりますが、高値で売却活動をした結果、満足の行かない結果で終わるケースが多々あります。

Ｑ：満足のいかない結果って、どうして起こるんですか？

Ａ：不動産会社が媒介契約を取得したいがため、売れない金額で販売活動を行い、結局は長期に亘って売却活動をしなければならなくなるケースです。結局、その場合は、売主にとっては、時間も労力もかかり、負担が大きくなります。場合によっては、他社の査定金額よりも値引きして成約してしまった例もありますね。

Ｑ：それは極力避けたいですね。どうすれば、満足いく会社を選べるのでしょうか？

Ａ：それは、地元に密着した会社で、売却に強い会社を選ぶことです。普段街中で目にされている会社や、チラシ、会社のホームページに売却専門のサイトがある会社は、間違いなく売却に強いと思いますので、一括査定をされる前、必ず問い合わせされる会社のホームページをご確認ください。売却に力の入っている会社は間違いなく見抜けると思います。岡崎市豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売には、売却専用のホームページ「岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却サイト」がありますので、是非そちらもご確認ください。

Ｑ：わかりました。ありがとうございます。

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所有期間の違いによる譲渡所得税率について解説しています。

Ｑ：不動産を売却した時に税金がかかるんですよね？​
Ａ：はい、「譲渡所得税」というものが課税されます。​
​
Ｑ：不動産を所有していた期間によって税率が変わると聞いたことがあるのですが？​
Ａ：譲渡所得には「所得税」と「住民税」と「復興特別所得税」の3つが課税されますが、所有期間によって「所得税」と「住民税」の税率が変わります。​
​
Ｑ：所有期間はどのように決まるのですか?​
Ａ：不動産を譲渡した年の1月1日の時点で、保有期間が5年未満か超えているかによって変わってきます。​5年未満の場合には「短期譲渡所得」、5年以上の場合には「長期譲渡所得」となります。​

Ｑ：短期と長期があるんですね。それぞれについて教えてください。​
Ａ：はい。まず「短期譲渡所得」ですが、譲渡所得に対して「所得税」は３０％、「住民税」は９％となります。​
​
Ｑ：では、長期はどうですか？​
Ａ：「長期譲渡所得」では、譲渡所得に対して「所得税」が１５％、「住民税」が５％となります。​
​
Ｑ：そんなに税率が違うんですね!?​
Ａ：そうなんです。ちなみに、「復興特別所得税」はどちらも2.1%ですが、これは所得税の額に対して課税されます。​分かりやすく合計すると、短期は３９．６３％、長期は２０．３１５％となります。​

Ｑ：倍くらい変わってくるんですね。​
Ａ：そうですね。但し、所有期間の判定は単純ではありませんので注意が必要です。​
​
Ｑ：では、所有を開始した日ですが、契約日を基準とするのでしょうか？それとも引渡し日を基準とするのでしょうか？​
どちらを基準に判断すればよいのでしょうか？​
Ａ：はい、まず所有を開始した日を取得日といいますが、取得日は新築か中古かによって違ってきます。​
​
Ｑ：新築と中古で違うのですね！​
Ａ：はい、新築の場合は引き渡し日を取得日として計算します。​中古の場合は契約日を取得日として良いことになっています。​
​
Ｑ：所有期間の終わりはいつになるのですか？​
Ａ：所有期間の終わりを譲渡日と言い、新築・中古ともに引渡し日が基準となります。​但し、先ほどもお話しましたが、５年経過したかの判定は、譲渡した年の１月１日時点で５年経っているかどうかを判定基準とします。詳しくは、岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売へお気軽にお問い合わせください。

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相続登記の義務化について解説しています。

Ｑ：相続登記が義務化されると聞いたんですが。
Ａ：2021年4月、相続登記を義務とする不動産登記法の改正が国会で可決成立しました。

Ｑ：どうして相続登記は義務化されたのですか？
Ａ：所有者不明土地問題の解決を目的として、義務化されることになります。

Ｑ：所有者不明土地問題ですか？
Ａ：所有者が不明であったり、所有者は判明しているものの所在が分からなかったり連絡がつかない土地の事です。
不法投棄などで近隣問題となったり、復旧復興事業が進められない等の問題が起きています。

Ｑ：どのような法律になるのですか？
Ａ：不動産を取得した相続人に対し、「その取得を知った日から3年以内に、所有権の移転登記を申請しなければならない」と義務付けがされました。

Ｑ：もしそれまでに登記申請をしなければどうなるのですか？
Ａ：正当な理由が無くその申請を怠ったときは、10万円以下の過料が課せられます。

Ｑ：もう施行されているのですか。
Ａ：まだ施行はされておりません。2024年4月28日までには施行されると思われます。

Ｑ：では、施行されるまでの相続は登記義務が無いのですか？
Ａ：相続の発生が施行の前後に拘わらず、適用されます。

Ｑ：施行前の相続でも登記義務があるんですね。
Ａ：ですので、現時点で相続人となっていて名義変更登記が未了の方も、法律が施行されたら相続登記が必要です。
未了のままですと、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。

Ｑ：気を付けないといけませんね。
Ａ：まずは岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売に相談し、司法書士事務所を紹介してもらうと良いかと思います。

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どのようなことが告知の対象になるか について解説しています。

Ｑ：売却中の不動産情報の中に、告知事項ありと記載されているものがあるのですが、どのような内容なのですか？
Ａ：まず、宅建業法では、不動産を買おうとしている人に対して、購入の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる内容は購入者に伝えないといけないという決まりがあり、これを告知義務と言っています。

Ｑ：つまり、告知事項ありと記載されている場合は、購入の判断に重要な影響を及ぼす何かがあるということですね。
Ａ：はい、そうです。

Ｑ：具体的にはどんなケースがありますか？
Ａ：対象となる不動産で亡くなった方がいる場合に記載されていることが多いですね。

Ｑ：家の中で亡くなった人がいるかどうかは、売主が言わなければわからないですよね？
Ａ：確かにわからないことがほとんどです。ただし、それを隠していた場合には民事上の責任を問われる可能性もありますし、査定価格にも大きく影響しますので、査定を依頼される際にお伝えいただきたいです。

Ｑ：亡くなった理由が何であっても伝える必要があるのですか？
Ａ：これまでは宅建業法で具体的なルールがなかったのですが、2021年10月8日に国土交通省から「人の死の告知に関するガイドライン」というものが発表されました。その中では告知をしなくても良いケースとして、売却する場合は２つのケースの記載があります。
一つ目は対象の不動産で発生した自然死や、日常生活の中での不慮の死亡の場合。
二つ目は対象不動産の隣接や、マンションなどの集合住宅の普段は使わない共用部分での死亡の場合です。

Ｑ：賃貸の場合は？
Ａ：賃貸に出される場合は、この2つに加えて、死亡から3年が経過した場合も加わります。

Ｑ：自然死であれば伝える必要はないんですね。
Ａ：原則ではそうなんですが、普段使わない共用部分での死亡の場合も含めて、事件性や社会への影響が高い場合や、買主や借主から質問があった場合はお伝えいただく必要があります。

Ｑ：亡くなった場合以外ではどのようなことが告知義務に該当するのでしょうか。
Ａ：買う方の判断に影響があるかどうかが基準となり、具体的には近所にお墓やごみ集積所がある場合等、いわゆる嫌悪施設がある場合です。このような場合は、告知事項ありと記載されずに、近隣に墓地ありというように直接的な表現で重要事項説明書に記載されることもあります。

Ｑ：ということは売主のするべきことは、不動産を買おうとする人の気持ちになって、その判断に影響がありそうなことがあれば、査定のタイミングで不動産会社の方にお伝えした方が良いということですね。
Ａ：そうですね。嫌悪施設については、岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売でも確認することができますので、特に亡くなった方がいる場合には査定の段階で担当者にお伝えいただきたいですね。

Ｑ：わかりました。

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名義人が認知症など、意思能力が無い場合の不動産売却について解説しています。

Ｑ：親族名義の不動産があって、名義人が認知症なんですがこの場合の不動産売却はどうなりますか？
Ａ：不動産売買などの法律行為を行うためには、当事者の意思能力が必要となります。不動産の所有者が意思能力が無い場合には、不動産売買を行うことはできません。

Ｑ：もし、不動産を売買してしまった場合は、どうなるんですか？
Ａ：意思能力のない方の契約は無効となります。

Ｑ：では、相続などで名義が変更になるまでは、その不動産の処分は出来ないんですか？
Ａ：認知症であっても、医師の診断結果で判断能力があると診断されれば売却は可能という場合もあります。そうでない場合は成年後見制度を利用する、と言う事になります。ただし、成年後見制度を利用する場合には注意が必要です。

Ｑ：どういった事に注意が必要なんですか？
Ａ：成年後見制度とは、認知症などが原因で意思能力が無い者に代わって家庭裁判所の選任した成年後見人が法律行為を行うことができる制度です。家庭裁判への申し立てから選任まで数か月は必要となります。また、ご家族が後見人になるとは限りません。
司法書士や弁護士などの法律の専門家が選任されることがあります。成年後見人は被成年後見人の資産を守る役でもあるので、自宅以外の資産が多く売却の必要が無い場合には、売却しないという判断をする事もあります。仮に成年後見人が売却をしようとしても、家庭裁判所が許可を出さないというケースも考えられます。

Ｑ：必ず売却できるわけでは無いんですね。何からすればいいのでしょうか？
Ａ：不動産の事ですので、まずは不動産会社に相談してみて下さい。不動産取引では司法書士が意思確認をしますので、事前にご本人と司法書士が面談し、進むようなケースもあります。そうでなくても、成年後見制度を利用する場合の相談もできます。専門家と連携できるセンチュリー21中部住まいる不動産販売にご相談頂ければ、と思います。

Ｑ：相談は早いに越したことは無いですね。
Ａ：はい。ますます高齢化も進み、同じような問題を抱える方が多く出てくるかと思います。裁判所の売却許可などの必要のない「任意後見制度」を利用し、将来に備える事も重要になってくるかと思います。任意後見制度とは、本人に十分な判断能力があるうちに、判断能力が低下した場合に備えて、あらかじめ本人自らが任意後見人を決めておく制度です。くわしくは、岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売へご相談ください。

Q：わかりました、有難うございます。

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心理的瑕疵物件の売却について解説しています。
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月極駐車場の売却について解説しています。

Ｑ：月極の青空駐車場を所有していますが、売却することは可能ですか？
Ａ：はい、もちろん売却することは可能です。

Ｑ：その際は、駐車場の賃貸契約はどうすればよいですか？
Ａ：購入される方が、購入後にそのまま貸駐車場として継続利用される事があります。売却開始の際は、賃貸契約はそのままで良いと思います。

Ｑ：買いたい方が、建物を建築予定の場合だとどうなりますか？
Ａ：その場合は、売主と買主のどちらの責任で賃貸契約を解約するのかが重要です。

Ｑ：一般的にはどちらで解約することが多いですか？
Ａ：ケースバイケースなので、売買契約締結前に、お互いが協議して決めることとなります。

Ｑ：借家の契約解除は色々大変ですよね？駐車場も同じですか？
Ａ：借家の場合は、貸主からの契約解除には正当事由が必要となってきます。貸主が使用する理由だけでなく、立ち退き料なども必要となることが多いです。これは借地借家法の規定によるものです。

Ｑ：同じような事が必要なんですか？
Ａ：駐車場の場合は、借地借家法の適用はないため正当事由は必要とはなりません。

Ｑ：立ち退き料も必要ないんですね。
Ａ：契約書に記載が無ければ必要ありません。

Ｑ：どれくらい前には言うのが良いのでしょうか？
Ａ：まずは契約書をご確認ください。契約書に記載してある期日までに解約の意向を先方に伝えなくてはなりません。

Ｑ：契約書に取り決めの記載がなかったらどうすればよいでしょうか？
Ａ：法的な規定はありません。ただ、借りている方も、次の駐車場を探す為には時間が必要ですので、１、2か月前にはお知らせする方が良いと思います。詳しくは、岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売までお気軽にお問い合わせください。

わかりました。有難うございます。
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市街化調整区域の売却について解説しています。

Ｑ：市街化調整区域内の不動産を売却する場合、市街化区域内の場合と何か違うのですか？
Ａ：はい。不動産はその土地の利用規制が厳しいほど活用が難しく、売却が難しくなります。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域という定義で、原則として建物を建てることができませんので、売却が難しい場合が多くなります。

Ｑ：建物が建てられないんですか？私の実家は市街化調整区域内にあるのですが･･･
Ａ：そのようなケースもよくあり、行政から開発許可を取って建物を建築されたのだと思います。既に建物が建っている場合でしたら売却はしやすくなります。

Ｑ：そうなんですね。何か注意点はありますか？
Ａ：はい。まずはその建物が合法的に開発許可を取得している建物かどうかがポイントです。しっかりと開発許可を取得している場合、新たな所有者が建て替えをする際も、同じ規模で同じ用途の建物であれば再建築することができます。また、開発許可を得ていない場合でも、登記簿に記載されている地目が宅地になっているかの確認も必要です。

Ｑ：もし建物がなくて、土地だけの場合はどうなるんですか？
Ａ：その場合、家を建てることを目的とした方への売却のハードルは上がります。地域によっては、家の敷地同士の間隔が100m以内に一定数以上、例えば50個以上連続している場合、建物の建築ができるというところもありますが、確認が必要です。

Ｑ：その他に違いはありますか？
Ａ：不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、調整区域では都市計画税がかからず、税金が安くなることをメリットとして売りに出せます。

Ｑ：メリットもあるんですね。
Ａ：そうですね。建物がある場合と土地だけの場合でも違いがありますし、その地域でどのような条例が定められているかによっても違います。またどのような方に向けて販売をするかによってメリットの打ち出し方も変わってきます。お困りの際は、岡崎市・豊田市・安城市・刈谷市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売へお気軽にご相談いただければと思います。

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