2022年09月の記事一覧｜愛知県岡崎市・豊田市・西三河エリアの不動産売却はセンチュリー21中部住まいる不動産販売｜株式会社中部住まいる不動産販売

売却物件の価格変更のタイミングについて解説しています。

Ｑ：売却中の物件の価格を変更する時に気を付けておくことはありますか？
Ａ：まずは依頼されている不動産会社がしっかりと営業活動をされているのかを確認する必要があります。しっかりと営業活動をおこなったうえで、お問合せやご案内の件数が少なければ価格を下げるという判断になりますので、むやみに価格を下げることはしないように気を付けていただきたいです。

Ｑ：一般的に営業活動はどれくらいで一通りのことができるのですか？
Ａ：一般的な不動産会社では概ね一カ月です。ポータルサイトへ掲載し、不動産を探している方に直接アピールしたり、REINSという不動産会社が見れるサイトへ掲載し、他の不動産会社を通じて探している方にもご紹介されます。中部住まいる不動産販売では、ご登録いただいているお客様へもご紹介しますし、チラシでの広告活動を行います。それらが一定範囲まで告知できるのに約2週間くらいです。

Ｑ：値下げをする場合はどれくらい下げるのですか？
Ａ：例えば2,000万円の査定価格に対して、2,280万で売却スタートした場合、1カ月間売却活動をした結果、ご案内の数等の買主候補の引き合いが想定より少なければ、概ね5％の100万円値下げすることを提案します。

Ｑ：けっこう大きく値下げするんですね！？
Ａ：確かに大きく下げることになりますが、最終的に価格交渉が入ることも多いですので、その幅よりも大きく下げないとインパクトが弱く、例えば50万円の値下げでは引き合いに変化があまりありません。

Ｑ：改善されなければ意味がないですもんね。
Ａ：そうなんです。その後にさらに50万円下げて、合計100万円の値下げをしたことになっても、市場の中では2230万円の物件が2180万円になったと認識されますので、効果が薄いです。

Ｑ：なるほど。だから最初から５％の提案なんですね。
Ａ：もちろんできるだけ高く売却できるように進めているのですが、そのために大きく値下げするんです。

Ｑ：1カ月で５％下げて、その後も売れなかった場合はさらに値下げするんですか？
Ａ：そうご提案することが多いです。その時期になると、元々の査定金額を忘れてしまいがちなのですが、査定金額ぐらいまで下げることを提案します。

Ｑ：確かに私も今すでに査定金額を忘れてました。
Ａ：今お伝えしたのは一例にすぎませんし、もちろん売主様のご都合もそれぞれありますので、柔軟に対応させていただきますが、一つご注意いただきたいことがあるんです。

Ｑ：どういったことですか？
Ａ：売却の担当者は無意味に値下げを提案しているわけではないということです。安く売ろうとしているのではないか、と思われたりするのですが、お気持ちはわかりますが、ご売却を担当している不動産会社はできるだけ高く売却できるように努力をし、それでもご売却ができなかった場合に値下げの提案をさせていただいているんです。

Ｑ：高く売れた方が仲介手数料も入りますもんね。
Ａ：確かにそうかもしれませんが、一番はご売却を任せていただいた責任がありますので。お話をまとめますと、査定額に対して１０％上乗せした場合、値下げのタイミングとしては1カ月毎に提案させていただき、概ね5％程が目安ということ。できるだけ高値でご売却する為に努力もした上でのご提案ということです。不動産売却をお考えの際は、まずは豊田市・岡崎市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店へご相談ください。

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住宅ローン支払い中に転勤の辞令が出た場合、 売却するのが得なのか？貸した方が得なのか？またそれぞれのメリット・デメリットも解説しています。

Ｑ：転勤を機に不動産の売却を検討する人も多いと思うのですが、売却するのと賃貸に出すのはどっちの方が良いのですか？
Ａ：たしかに転勤のタイミングでご売却のご相談をいただくことは多いですね。賃貸に出されるのと比べてどちらが良いかはそれぞれメリットデメリットがあり、その方のご事情と、その不動産の状況によっても変わりますが、決めるポイントが３つあります。

Ｑ：ポイントを教えてください。
Ａ：まず1つめは長期的な収支でどちらが得をするかです。売却した場合は諸費用や住宅ローンの残債を差し引いて、まとまったお金が手に入ります。賃貸に出すと、賃料収入が入りますので、ローンの支払いと相殺することもできます。ただし空室のリスクがあり、転勤先の家賃と二重払いになってしまう可能性もあります。

Ｑ：なるほど。賃貸に出す場合は、賃料とローンの支払額の差も大事になりそうですね。
Ａ：2つ目のポイントはなんですか？将来戻ってくる予定があるかどうかです。今の家が実家に近く、将来必ず戻ってくるなどの理由がある場合、賃貸に出しておいて、同じ場所に帰ることができます。その場合は定期借家契約で賃貸に出すことをお勧めします。普通賃貸借契約ですと、戻るタイミングで借りている方を退去させることができません。定期借家契約なら、決められた期限で明け渡してもらうことができます。

Ｑ：戻る予定がないとか、まだわからないという場合はどうした方がいいですか？
Ａ：その場合は売却された方が、その後の選択肢が広がるので、売却されることをお勧めしますね。

Ｑ：転勤先の地域が気に入って、そこで新しく家を買うこともできますね。
Ａ：そうですね。実際そういう方もけっこういらっしゃいます。最後に3つ目のポイントは手持ちの資金です。先ほども触れましたが、賃貸に出した場合、空室リスクがありますので転勤先の家賃と住宅ローンの二重払いやその他に税金等も発生するリスクがあります。空室のリスクをゼロにすることは難しいので、そうなった場合に捻出できる資金が必要です。

Ｑ：二重払いは厳しいですよね・・・
Ａ：そこが一番のリスクかと思います。また、住宅ローンではなくアパートローンなどへ借り換えしなくてはいけないこともあり、その場合は金利も上がります。ですので個人的な経験上では売却をされる方が多かったです。

もし転勤で自宅をどうするかをお悩みの場合は、お伝えした3点、長期的な収支、戻ってくる予定、手持ちの資金、こちらをポイントにしてください。詳しくは、豊田市・岡崎市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店にご相談いただければと思います。

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売却苦戦物件について解説しています。

Ｑ：不動産が長期間売れなくて困ってます。どう​すればいいですか？​
Ａ：物件が売れない理由は、「買い手がいないから」です。では、なぜ買い手がいないかというと、​需要とのギャップがあるからです。しかし、原因を分析すれば、売れやすくなる可能性は高いです。​物件が売れない主な理由は、大きく以下の三つに分類できます。​

Ｑ：それはなんですか？​

Ａ：３つあります。
１．販売価格が不適切である​
２．物件自体に何らかのマイナスポイントがある​
３．不動産会社選びに失敗している​
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Ｑ：それぞれ詳しく教えてもらえますか？​
Ａ：はい、まず一つ目の販売価格は、不動産の売却で最もインパクトが大きい要素です。販売価格に割安感があれば、早い段階で買い手がつく可能性が高まります。逆を言えば、売れない物件の多くは、物件自体の価値に対して価格が割高であることが多いのです。なぜ割高になるかというと、不動産会社の査定価格が相場よりも高かったり、売主の希望価格を優先していたりするからです。​

Ｑ：確かに長期間売れていない物件はどれも相場より高い気がします・・・でも不動産会社から頂いた​査定書の金額で依頼したんですが・・・​
Ａ：不動産会社は、他社に先んじて売主と媒介契約を結びたいと考えています。そこで、売主に選んでもらいやすいように、売主の意向を酌んで査定価格を高めに出すことがあります。このため、やや相場から外れた価格設定になってしまうのです。​

Ｑ：そうなんですね、査定書の提示金額が高いだけの理由でお願いするのはいけないという​事ですね・・・​
Ａ：そうですね、売却を依頼する場合にはしっかりと査定金額の根拠をヒアリングし、理解することが大切です。​

Ｑ：わかりました！では次に「物件にマイナスポイントがある」というのはどういうことでしょうか。​
Ａ：はい、売れにくい物件の多くは、外観や設備などに何らかの問題があります。買主にとって、見た目の印象は時に間取りや価格よりも重要です。特に初めて物件を見た時の印象は、後々まで尾を引くことになります。外壁の汚れ具合や劣化の度合い、玄関の清掃状況、水回りの清潔さなどは特に重要です。これらに大きなマイナス要因があると、買い手が付きにくくなります。​

Ｑ：確かにキッチンなど水周りがとても汚かったりすると、心なしか他の部分まで汚く感じますよね・・・​
Ａ：そうですよね、売却スタートのタイミングで一通り掃除等で綺麗にして頂く、掃除ではきれいにできず、あまりにも見た目を損なう場合には部分的なリフォームも提案させていただく場合があります。​

Ｑ：わかりました。それでは3つ目の「不動産会社選びに失敗している」について詳しく教えて下さい​。
Ａ：はい、先程、お話した価格や物件に問題がない場合は、不動産会社が原因かもしれません。売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は、一般的に契約期間は3カ月間です。そのため、不動産会社は3カ月の間に成果を出そうと、販売活動を行います。仮に、3カ月たっても物件への問合せ自体が少ないような場合は、販売戦略に問題があるか、不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。​

Ｑ：そうなんですね、では思い切って他の不動産会社へ変更するというのも方法のひとつですね。​
Ａ：そうですね、ただいきなり変更するのではなく、ご依頼している不動産会社へ現在どのような売却活動をしているのか、具体的な検討顧客はいるのか、今後の売却活動の内容などをご相談されてみてはいかがでしょうか。​

Ｑ：その内容をヒアリングした上で引き続き依頼するか検討した方がいいという事ですね。​
Ａ：そうですね。それでは最後に先程お話した3つのポイントを押さえて、売却に時間がかかってしまっている場合の対策としては​
・周辺の成約価格を調べ、適正な販売価格に改定する​
・外壁や内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す​
・不動産会社と協力し、販売戦略や広告の出し方を見直す​
・不動産会社そのものを変更する​
以上のポイントを意識していただければと思います。​もしご売却でお困りの際には、岡崎市・豊田市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店まで是非お気軽にご相談ください。

Q.わかりました。ありがとうございます。​

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不動産を初めて売却される方向けのアドバイスです。

Ｑ：自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、何をどうしたらよいか分からなくて。どうやって売却を進めて良いのか教えてもらえますか？

Ａ：不動産の売却はそうあるものではないので、皆さん迷われますよね。そのために、センチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店には、不動産のプロがいますので安心してお任せください。まずは、自分の不動産を確認することから始めてみましょうか。

Ｑ：自分の不動産を確認するとはどんなものですか？

Ａ：ご売却予定の戸建で生活をされているので、家の内装や設備は十分ご存知かと思いますが、初期の売却検討時に確認するのは「住宅ローンの残債」や「隣地との境界」「引き渡し時期」、についてです。それでは、いくつか伺っても良いですか？今、所有されている不動産ですが、ご自身で購入されたものですか？

　→そうです。もう。２０年以上前に買いました。

その当時は、金融機関から融資を受けて買われたのでしょうか？

　→そうです。銀行から融資してもらいました。

まだ、返済は終わってないでしょうか？

　→あと、１０年近く返済は続くはずです。

残りの返済額はお分かりですか？

　→１０００万円くらい残っていたと思いますが。

分かりました。

Ｑ：住宅ローンで借りた残りの金額は大事でしょうか？

Ａ：はい。大事です！住宅ローンの残りの返済総額を把握しておかないと、売却価格が残債務を下回る場合、売主さんが別途費用を捻出して、残債務を返済しないといけませんし、売却予定の不動産の抵当権も抹消出来なくなってしまう可能性があるためです。
　→わかりました。銀行に残りのローンの金額を確認してみます！

次に、購入時に前の所有者から、隣地との境界の明示は受けましたか？

　→だいぶ前なのですが、されたような気がします。でもよく覚えていません。

分かりました。購入時に説明された重要事項説明書に記載されているので、書類を確認して頂けますか。　
境界が明示されていれば問題ないですが、もしされていない場合には、新たに隣地の方と境界の確定をしなければならない場合もあります。

　→分かりました！書類を探してみます。

最後に、お引越しの時期は決まってますか？

　→まだ決めてないです。

Ｑ：売却が決まったら、すぐに引越しをしなければなりませんよね。

Ａ：そうですね。売却が決まってから引越し先を決められる方もおりますので、今すぐ決める必要はないですが、引越し先やタイミングは予め決められていた方が、準備も捗ると思います。

Ｑ：分かりました。何となく、売却をするための項目もわかってきました。

この後はどのように進めていけば良いのでしょうか。

Ａ：今確認をさせて頂いた事項と購入時の書類を準備の上、さっそくセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店に問い合わせをしてみてください。

Ｑ：分かりましたが、上手く話せるか自信がありません･･･

Ａ：大丈夫です！岡崎市・豊田市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店のスタッフは売却のプロが揃っていますので、皆様の不安もしっかり受け止めた上でアドバイスをさせて頂きます。もし、電話で上手く話せるか分からない場合、メールでご売却の相談が出来る「お問合せフォーム」もありますので、こちらをご活用されると良いと思います。是非お気軽にお問い合わせください。

分かりました！検討してみます！　ありがとうございました。


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住宅ローン支払い中の不動産を他人に貸す時の注意点について解説しています。
※本動画は２０２２年２月２日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Ｑ：マイホームを一昨年購入したばかりなのに転勤になりました。

住宅ローンもまだまだ残っているので転勤から戻ってくるまでの数年間だけ、賃貸するにはどうしたらいいですか？
Ａ：持ち家なので誰かに貸すのは自由だと思いがちですが、住宅ローン支払い中の場合は注意すべきことがあります。

Ｑ：どのような点を注意すればよいですか？

Ａ：まず、大前提として住宅ローンを借りている状態で賃貸することは、基本的にできません。
そもそも住宅ローンは、居住を目的としたローンであり、国の政策のもと購入を促進するために低金利となっています。
そのため、契約者やその家族以外の人が住むことは、契約違反となってしまうのです。

Ｑ：契約違反ですか・・・それはだめですね。
Ａ：誰かに貸したいということであれば、アパートローンなどへ借り換えすることになるでしょう。
ただアパートローンなど不動産投資目的の融資へと切り替わると金利は高くなり、毎月の返済も高くなることで総支払が増え、結果的には賃料ではまかなえないこともあります。

借入先の銀行によっては、転勤という理由で、住みたいのに住めないという「やむを得ない事情」を考慮し、住宅ローン返済中のお家を賃貸することを認めているケースがあります。

Ｑ：銀行に相談ですか…黙って貸してもばれないんじゃ…
Ａ：確かに金融機関に連絡しないまま「こっそり貸そう」と考える人がいます。
ただ、これはとてもリスクがあります。黙って誰かに貸している時点で「契約内容に変更があったのに連絡してこない」ことは、最初に住宅ローンを借りるときに印鑑を押した金銭消費貸借契約違反です。

Ｑ：え、契約違反ですか・・・その場合どうなるんでしょうか？
Ａ：金融機関によっては違反を理由に、借り換えどころか「一括で返済してほしい」と言うこともできます。
なので転勤で誰かに貸すことを考えているのであれば、必ず住宅ローンを借りている銀行に相談しましょう。

Ｑ：他に何か注意しなければいけないポイントはありますか？
Ａ：転勤で家を貸す場合、住宅ローン控除を受けられないことにも注意が必要です。
住宅ローン控除の適用要件はマイホームの新築、取得又は増改築等をした日から6ヶ月以内にその者の居住の用に供し、適用を受けるその年の12月31日まで引き続いて住んでいることと定められています。
つまり、ローン契約者本人、もしくはその家族が持ち家に住んでいるということが必須条件なのです。

Ｑ：住宅ローンの要件と似ていますね！
Ａ：そうですね、なので転勤で誰かに貸す場合は、この適用条件に当てはまらなくなり、住宅ローン控除は受けられなくなります。
ただ、転勤から戻ってきて再び元の持ち家に住む場合は、居住していない期間を除いて残りの控除期間があれば、再び住むようになった年の翌年から 適用が受けられるようになります。

また賃貸ではなく売却という方法もあります。
転勤から戻ってきたときに、住むという明確な気持ちがあれば貸すのも良いですが、売却という方法もあります。

もちろん、現在の住宅ローンの残高や、査定価格なども含めての判断になりますが賃貸だけではなく「売却」も一つの方法として検討いただければと思います。

賃貸、売却併せてお近くの不動産会社にご相談ください。

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