「動画で解説！」の記事一覧（91件）
カテゴリ：動画で解説！ / 投稿日付：2023/06/09 10:00
山林の売却について解説しています。
Ｑ：親から相続した山林を売却したいのですが、売れるのでしょうか？友人から山林の売却は難しいと云われたのですか・・・
Ａ：はい。確かに、不動産は需要と供給によって価格が決まりますし、市街地での不動産とは異なり山林は場所によって、売却が難しいケースもあります。
Ｑ：そうなんですね。もし、売却したいといった場合、不動産会社に相談しても良いものなのでしょうか？
Ａ：はい。ただし、問い合わせ先は必ず山林のある地元の不動産会社にしてください。また、不動産会社によっては、山林の取扱いをしていない場合も多いのでご注意ください。その他に、所有されている山林がどの種類になるのかも把握された方が良いですね。
Ｑ：山林に種類があるのですか？
Ａ：はい、あります。山林は４種類ありまして、「都市近郊林地」「農村林地」「林業本場林地」「山村奥地林地」です。このうち、市街地により近い都市近郊林地の相場が最も高くなっています。また、山林の樹木の品質などによって値段がかわります。
Ｑ：分かりました。役所で調べてみたいと思います。あと、親から引き継いだ山林ですが、実は一度も見たことがないので、正確な土地面積は分からないのですが大丈夫でしょうか？
Ａ：山林の売買は、宅地と異なり、測量をすることが困難な場合が多いので、実測面積での清算を行わない、いわゆる公簿売買が一般的です。ただ、トラブルを避けるためには、測量をすることや、専門家を通して、面積を確認することをおすすめします。先ずはセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店にご相談頂いた方が良いと思います。
Ｑ：わかりました。公簿上の土地の広さは、分かると思うのですが、価格はどのように調べたら良いでしょうか？
Ａ：センチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店の担当者にお尋ね頂くのが良いと思いますが、事前に調べて頂くことも可能です。
Ｑ：事前に調べることが出来るのですね！それにはどうしたら良いですか？
Ａ：はい、国土交通省が「不動産価格情報検索」というサイトを公開しておりますので、所有されている山林の住所を検索していただければと思います。ただ、場所によっては、取引事例がなかったり、山林の状況によっては、検索された情報よりも低い金額での売却も十分に考えられますので、あくまでも目安という位置づけに捉えていただければと思います。
Ｑ：親から相続してみたものの、どうすればよいか分からなかったので、少し安心してきました。まずは、引き継いだ山林をもう一度調べて問合せしてみたいと思います。
Ａ：はい。その方がよいですね、問合せをされる際には、情報が分かるよう手元に準備してから問い合わせをされると、よりスムーズに進むと思います。コロナにより、山林を購入したい需要もあるようですので、良いご縁が見つかると良いですね。
Ｑ：その他、注意しておくことはあるでしょうか？
Ａ：はい、山林に特有な制限があります。森林法による開発許可が必要な場合があったり、保安林であれば、伐採に都道府県知事の許可や届出が必要です。また、その山林が市街化調整区域内にあれば、原則、一般住宅の建築はできません。これらの制限の有無により、売却の難易度や売却価格などに影響があります。これらの制限についても、センチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店にご確認頂いた方が良いと思います。
Ｑ：わかりました。ありがとうございました。
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カテゴリ：動画で解説！ / 投稿日付：2023/06/07 10:00
区画整理地の売却について解説しています。
Ｑ：区画整理事業、とはどういったものでしょうか？
Ａ：街並みというものは、長い時間をかけて自然と出来上がってきたものが多く、中には道幅が狭かったり無秩序に入り組んでしまう事もあります。そうなると災害時の救助車が入れない等の支障をきたすケースがあります。区画整理とは、行政や区画整理組合などが主となって、道路や公園等の公共施設が未整備な区域に整備を行い、これに沿って宅地を再配置することで、整備された新たな街並みを作る事業をいいます。
Ｑ：街並みを整備しなおす、というとかなりの時間が掛かるのでは無いですか?
Ａ：計画内容や規模にもよりますが、何十年と掛かる事も珍しくありません。
Ｑ：では、所有している土地が区画整理地となると、完了するまでは売却できないんですか?
Ａ：いえ、結論から言うと売却することは可能です。ただし、事業は長い期間を掛けて順番に進んでいくため、どの時点で売却をするのが良いか、検討することが重要になってきます。
Ｑ：その「時点」について具体的に教えて頂けますか？
Ａ：まず元々の土地の時点。この土地を「従前地」と言います。一般的には事業により土地の面積は従前地より小さくなります。また、場所が変わる事もあります。
Ｑ：小さくなるんですか？じゃあ、価値も低くなってしまいますよね。
Ａ：土地が小さくなるのは、道路を拡幅したりや公園を整備する為の土地として、それぞれの土地を少しずつ狭めるためです。
同じ地価であれば小さくなった分価値も低くなってしまいますが、区画が整理されたことで地価が上がった、というように考えられます。
Ｑ：なるほど。価値は変わらないんですね。
Ａ：ただ、土地を割り当てる際や、工事に施工誤差が生じた場合に、土地の権利者間に不均衡が生じることがあります。
このような場合、事業完了時に金銭の徴収と交付によって不均衡を是正することとなっており、これを清算金と呼びます。
また、この時点ではこれから区画整理事業を行うため、建築の際、知事の許可が必要で、許可が得られるのは、木造2階建などの容易に移転・撤去ができるものに限ります。
また、場所が変わる事もあります。
購入される方は、価値は変わらなくても、制約を受けたり場所が変わる事に不安を覚えるかも知れません。
Ｑ：では、次の時点はどうですか?
Ａ：次は「仮換地」という時点になります。区画整理事業は長期間にわたり、徐々に進んでいきます。自身の土地部分は完了したが、全体の事業が完了していない、ということが起こります。こういった場合、完了した土地については「仮換地」となります。基本的に「仮換地」はそのまま「換地」となります。
Ｑ：この時点はほぼ完了したのと同じですね。
Ａ：ただ、使用収益開始以降でないと、仮換地された土地に建築物を建てることはできませんし、所有権は依然として従前地に有ります。また、この時点では清算金は確定していませんので、それらを踏まえて、売買金額を考慮するなど、注意は必要です。
Ｑ：じゃあ次は区画整理の事業が終わった時点、ですね。
Ａ：はい、そうなります。
Ｑ：これ以降は何も気にする必要はないですよね?
Ａ：いえ、区画整理地は街づくりの計画に基づいて行われています。その中には建築できる建物を制限する場合があります。事業が終わった後の売却でも、注意が必要です。
Ｑ：気を付ける点は多いものの、どのタイミングでも売却は可能と言う事ですね！
Ａ：はい、どのタイミングが売却に有利か、清算はどうするのか、登記は、等様々あります。まずはセンチュリー21中部住まいる不動産販売に相談したり、調査してもらうと良いかと思います。売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店にお任せください！
Ｑ：有難うございました。
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カテゴリ：動画で解説！ / 投稿日付：2023/06/06 17:00
未登記建物の売却について解説しています。
Ｑ：未登記建物は売買できますか？
Ａ：はい、売買できます。但し、買主様にとってデメリットやリスクがありますので、売却がしにくかったり売却価格に影響が出たりすることがあります。
Ｑ：買主さんにデメリットやリスクがあるんですか?
Ａ：はい、一つとして購入し取得したにも拘らず、所有権を第三者に主張する事が出来ません。不動産取引では通常売買代金の支払いと同時に所有権が移転し、所有権移転登記も行います。ですが、建物が未登記であれば移転登記を行うことが出来ません。
仮に2重売買などで取引後に第三者がその建物を登記した場合、登記をした第三者に対して、買主様は所有権を主張することができません
Ｑ：それはとんでもないリスクですね。そんな危険性のある建物を購入しようとは思わないですよね。
Ａ：次に、住宅ローンなどの融資を利用しようとしても、融資を受ける事が出来ません。
Ｑ：融資が受けられないのは、どうしてですか？
Ａ：それは抵当権が設定できないからです。融資を利用する場合、金融機関はその土地や建物に抵当権を設定します。万一、返済不能などになった場合、抵当権が実行され競売にかけられることになります。ところが、抵当権を設定する建物の登記が無ければ、権利設定は出来ません。
Ｑ：売買は可能だけれど、実際はそのままで購入してくれる買主様は少ない、と言う事ですね。買主様の名義に登記できるようにするには、どうすれば良いですか?
Ａ：誰が所有者なのかわかるようにする登記を「保存登記」と言いますが、「保存登記」をするためにはまず、建物の「表題登記」が必要となります。
Ｑ：「表題登記」ですか。
Ａ：はい、表題登記とは不動産を特定するため、「不動産登記の表題部になされる登記」のことです。建物の場合は所在、家屋番号、種類、構造などの登記となります。ちなみに、不動産登記法では、 表題登記のない建物の所有権を取得した者は、取得日から一月以内に、表題登記を申請しなければ十万円以下の過料となっております。
Ｑ：そんな法律があるんですね。表題登記の次は？
Ａ：次は建物の「所有権保存登記」を行います。保存登記を行うことで、その建物の所有者を明示する事が出来ます。いきなり買主様の名義で保存登記することは法律上難しい為、売主様の名義にすることが一般的です。
Ｑ：つまり、売主名義の建物にしておくと言う事ですね。
Ａ：はい、そういう事です。費用負担をどうするか、表題登記と保存登記をいつまでに完了させるかなどは事前に取り決めが必要です。
Ｑ：誰に依頼するのでしょうか?
Ａ：表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士になります。
Ｑ：同じ登記でも、分野が違うんですね。
Ａ：建物の全体が未登記の場合もありますが、一部が未登記になっている場合もあります。
Q：どんな場合ですか?
A：別棟を建築したり、増築した場合などです。原則、売主様は増築による表示変更登記を行って引き渡す必要があります。
ただし、買主様が住宅ローンを利用しない、あるいは引き渡し後建物を解体撤去するなどで、買主様が未登記のままの引き渡しを承諾される場合もあります。
Q：確かにそうですね。何から始めればよいのでしょうか?
A：まずは、不動産売却に詳しいセンチュリー21中部住まいる不動産販売
土地家屋調査士や司法書士の紹介はもちろん、物件の特性や想定する購入希望者なども考えながら、アドバイスがもらえるかもしれません。
Q：分かりました。有難うございます。
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カテゴリ：動画で解説！ / 投稿日付：2023/06/05 10:00
月極駐車場の売却について解説しています。
Ｑ：月極の青空駐車場を所有していますが、売却することは可能ですか？
Ａ：はい、もちろん売却することは可能です。
Ｑ：その際は、駐車場の賃貸契約はどうすればよいですか？
Ａ：購入される方が、購入後にそのまま貸駐車場として継続利用される事があります。売却開始の際は、賃貸契約はそのままで良いと思います。
Ｑ：買いたい方が、建物を建築予定の場合だとどうなりますか？
Ａ：その場合は、売主と買主のどちらの責任で賃貸契約を解約するのかが重要です。
Ｑ：一般的にはどちらで解約することが多いですか？
Ａ：ケースバイケースなので、売買契約締結前に、お互いが協議して決めることとなります。
Ｑ：借家の契約解除は色々大変ですよね？駐車場も同じですか？
Ａ：借家の場合は、貸主からの契約解除には正当事由が必要となってきます。貸主が使用する理由だけでなく、立ち退き料なども必要となることが多いです。これは借地借家法の規定によるものです。
Ｑ：同じような事が必要なんですか？
Ａ：駐車場の場合は、借地借家法の適用はないため正当事由は必要とはなりません。
Ｑ：立ち退き料も必要ないんですね。
Ａ：契約書に記載が無ければ必要ありません。
Ｑ：どれくらい前には言うのが良いのでしょうか？
Ａ：まずは契約書をご確認ください。契約書に記載してある期日までに解約の意向を先方に伝えなくてはなりません。
Ｑ：契約書に取り決めの記載がなかったらどうすればよいでしょうか？
Ａ：法的な規定はありません。ただ、借りている方も、次の駐車場を探す為には時間が必要ですので、１、2か月前にはお知らせする方が良いと思います。
わかりました。有難うございます。
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カテゴリ：動画で解説！ / 投稿日付：2023/06/04 10:00
再建築不可の物件の売却について解説しています。
Ｑ：再建築不可物件とはなんですか？
Ａ：再建築不可とはその名前の通り、現在ある建物を取り壊してしまうと再度建築することが出来ない物件の事を言います。
Ｑ：どうして再建築が出来ない土地があるのですか？
Ａ：建物を建築した当初は、建築基準法という法律に則り建築されていましたが、そののち建築基準法改正等があり、規制が従前よりも厳しくなった場合に再建築不可になる土地が発生するのです。
Ｑ：建て替えが出来る土地の条件とは何なのですか？
Ａ：原則は、建築基準法上の道路に間口が２ｍ以上接している土地である事です。但し、共同住宅の場合は間口が4m以上必要であったり、旗竿地の場合は路地部分の長さについてなどそれ以外の規定もあります。
Ｑ：でも、現在建物は建っているのですが？
Ａ：建築基準法は1950年に定められた法律ですので、それ以前の建物があります。また、それ以降の建物でも、建築計画時の申請を建築可能な道路や建物であるかのように実際とは異なる形状として申請を行っているケースが多くありました。一見、道路ではあるものの、建築基準法上は道路と判定されていない事もあります。道路の形状が指定された位置と異なっているケースもあります。
Ｑ：再建築不可物件と言っても、様々なケースがあるんですね。再建築不可物件は売却することはできますか？
Ａ：はい、売却することは可能です。
Ｑ：売却の際に何か影響がありますか。
Ａ：基本、再建築することが出来ないので、購入者が限定されてしまいます。また、住宅ローンの融資が利用できないケースがほとんどです。
Ｑ：かなり限定されてしまうんですね。
Ａ：ただ、リフォームをする事は可能です。自身で居住する以外に収益物件として購入する方も多いです。43条但し書きによって再建築が可能となる例外もあります。まずは詳細を知る為にも、売却に長けているセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店にご相談ください。
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カテゴリ：動画で解説！ / 投稿日付：2023/06/02 15:00
そもそも「相続」ってなんですか？について解説しています。
Q.相続対策とは相続税対策のことでしょうか?
A.「相続対策」と「相続税対策」は似て非なるものです。「相続税」が発生するケースは相続全体の９％程度であり、「相続税対策」はその９％の富裕層が行えば良いのですが、「相続対策」は概ね全ての人が必要です。
Q.相続税の支払い対象者は９％しかいないのですね、意外と少ない印象です。なぜこんなに少ないのでしょうか。
A.それは相続税には『基礎控除』というものがあるからです。
Q.基礎控除はどのくらいあるのでしょうか?
A.基礎控除は『3,000万円＋600万円×法定相続人の数』で計算できます。
Q.法定相続人が2人なら基礎控除は4,200万円控除でしょうか?
A.その通りです。
Q.基礎控除があることにより、相続税を払う人は少ないのでしょうか?
A.その通りです。
Q.基礎控除については分かりました。しかし、相続税を払う必要がなさそうですが、相続対策が必要でしょうか?
A.基礎控除内の相続であったとしても、4,200万円は大金です。従って、どのように財産を分割するのかにより、身内同士で争いごとに発展してしまうケースもあるのです。相続人全てが十分に納得して相続できることが理想の形だと思います。
Q.相続できる割合等は法律に定めがあるのでしょうか?
A.相続人になれる人は法律で決まっています。また、相続割合も法律で決まっています。しかし、この相続割合は一定の目安でしかありません。
Q.法律で割合が明記されているが、それも目安なのでしょうか?
A.相続には３つのパターンがあります。
①遺言による相続
②遺産分割協議による相続
③法定相続 の３つです。遺言書がある場合は遺言書に則って相続します。もし遺言書が無ければ、法定相続人全員で遺産分割協議を行い相続します。従って、法律で定めている相続割合は目安でしかありません。
Q.遺言の作成はとても重要ですね。
A.その通りです。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。
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カテゴリ：動画で解説！ / 投稿日付：2023/05/31 17:00
相続税の還付って何ですか？について解説しています。
Q.相続税の税率は何％位なのですか？
A.相続税は超過累進課税となっており、取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、最高で５５％となっています。
Q.５５％！すごい税率ですね。
A.土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。
Q.でも、確か土地の評価額は相続税路線価や倍率によって決まると聞きましたが。
A.路線価はその路線、道路についている標準単価です。実際の取引価格などには大きく影響が出る土地の形質･高低差･周辺環境や法制限などについては考慮されていません。
Q.確かに、向きも間口も路線価には関係無いですね。
A.これらを踏まえて、相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、納税額が低くなることもあり得ます。相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。
Q.税金の専門家なので税理士ですね?
A.そうです、税理士です。但し税理士にも得意分野があるようです。法人に強い税理士がおられるように、相続に強い税理士に相談するのが良いです。
Q.では、既に申告が終わっている場合はどうしようも無いですよね。
A.申告し納税すれば終わり、では無いのです。5年以内であれば、土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。
逆に、税務署から評価を増額され、追徴課税を言われるケースもあるのです。
Q.それは怖い。備えあれば患いなしですね。
A.それに、一度決まった遺産分割協議は、基本やり直すことができません。当初から正しい土地の評価額がわかれば遺産分割協議の内容も違ってくる事があります。
Q.でも、相続に強い税理士はどのように探せば良いのですか？
A.HPで検索することも可能ですが、センチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店にお問い合わせ頂ければ相続に強い税理士のご紹介もできます。不動産は相続の話が非常に多い為、詳しい税理士に依頼されることをお勧めします。
Q.なるほど、よくわかりました。
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カテゴリ：動画で解説！ / 投稿日付：2023/05/29 09:00
遺産分割協議とは何ですか？について解説しています。
Q.「遺産分割協議」とはなんですか?
A.相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。
Q.「遺産分割協議」の手続きはどのようにしたら良いですか?
A.故人の出生から亡くなられた時までの「戸籍謄本」を全て発行します。最初は「本籍地」の役所へ問い合わせをしてください。
「本籍地」が変更されている場合には、新しい本籍地から辿ってください。遺産分割協議はその戸籍に載っている関係者全員で行う必要です。
Q.例えば、相続人の中に未成年者など、法律行為が出来ない方がいる場合はどうしたら良いですか?
A.家庭裁判所で特別代理人を選定し、遺産分割協議に加わる必要があります。特に未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相続人でもあるため、「利益相反」となってしまい、特別代理人にはなれないので注意が必要です。
Q.相続人の中に、「失踪者」がいた場合はどうですか?
A.不在者財産管理人を家庭裁判所で選任して頂き、協議に加わります。
Q.協議や分割の仕方はどうしたら良いですか?
A.基本は話し合いです。財産の分け方は自由ですが全員の同意が必要です。代表的な分割方法は４つです。
・現物分割・・・形を変えず、そのまま分ける方法（不動産は長男、現金や株は次男など）
・換価分割・・・相続財産を売却し、お金に換金して分ける方法
・代償分割・・・１人の相続人が財産を多く貰い、他の相続人に現金を渡す方法
・共有分割・・・不動産など持分を設定して分ける方法
Q.協議が終わった後の進め方はどうしたら良いですか？
A.相続人全てが合意したら、その内容を記載した「遺産分割協議書」を作成します。
Q.遺産分割協議書はどのように作成したら良いですか？
A.相続人がそれぞれ、「戸籍」「実印」「印鑑証明書」を持ち寄り、合意して署名・押印を行います。相続人の中で、一人進行役を務めて頂くとスムーズに行きます。中々一同に集まれない場合には、進行役が、其々の相続人と話しを行い、協議書を作成し、郵送で行うケースもあります。
Q.どのような手順で進めていけば良いですか？
A.①遺言書の有無の確認
②借金も含めた相続財産の確認
③相続人の確認（専門家の相談）
④遺産分割協議書の作成
⑤相続人全員の署名・押印 の順番です。
Q.遺言書を確認するのは何か意味がありますか？
A.たとえ遺産分割協議がまとまったとしても、あとから遺言書が出てくると、その遺言書が優先され、遺産分割協議が無駄になるので遺言書の有無の確認が最優先です。
Q.その他、気を付けておくべきポイントはありますか？
A.遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。また、預貯金の引き下ろしについては各金融機関に指定の書式がある場合もあるので、事前に問い合わせください。また、書類作成には、税理士や会計士などの専門家にご相談するのもおすすめです。
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カテゴリ：動画で解説！ / 投稿日付：2023/05/28 15:00
相続の配分割合って法律で決まっている？
について解説しています。
Q.相続が発生した場合の、法定相続分とは何でしょうか?
A.民法では、遺産を「誰が、いくら相続するのか」についての目安が定められています。相続人が遺産を相続できる法律上の割合を「法定相続分」といいます。
Q.法定相続分の割合はどの位なのでしょうか?
A.「法定相続分」は誰が法定相続人になるかによって異なります。例えば、被相続人に配偶者と子が２人いる場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子がそれぞれ4分の1で等分します。
Q.配偶者に子供がいない場合はどうなるのでしょうか?
A.被相続人の配偶者に3分の2、被相続人の父母に3分の1を人数で等分します。
Q.配偶者と相続人の兄弟のみが相続する場合はどうですか?
A.配偶者は4分の3、相続人の兄弟は4分の1を兄弟の人数で等分します。
Q.その他に何か気を付けることはありますか?
A.「法定相続分」は相続人が「特別な意思表示をしなかった」場合の基準です。遺言や遺産分割協議が存在する場合には、法定相続分にこだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。
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カテゴリ：動画で解説！ / 投稿日付：2023/05/27 10:00
相続財産の遺留分とは何ですか？について解説しています。
Q.遺言書とは何でしょうか？
A.遺言とは財産を持っている人が、「誰に、どの財産をどのくらいあげるか」を決めておくことです。それらをまとめた書面を「遺言書」と言います。
Q.遺言書を作成するメリットは何でしょうか？
A.遺言書を作成するメリットは、残された家族が財産を巡り争わなくて済むことです。遺言書を作っておくことで家族間での争い、いわゆる『争続』を防ぐことができます。
Q.「争族」となってしまい、スムーズに相続が出来なかった場合どうなるのでしょうか？
A.延滞税が課されることになります。法定納税期限までに相続税を納めなかった場合に課せられるペナルティです。
Q.それは大変ですね。
A.遺言書は財産を持っている方の最後の意思です。家族間での争いを防ぐためにも、是非、お早めにご準備頂ければと思います。
Q.ドラマなどで良く出てくる「遺留分」とは何ですか？
A.遺言書で相続人にどの財産を与えるのかは、被相続人の自由ですが、まったく自由となると、たとえば愛人や他人などに分け与えてしまい、遺族が生活に困るといったケースも出てきてしまいます。こうした事態を避けるために、一定の範囲の相続人が最低限相続できる財産を保証しています。これが「遺留分」です。
Q.遺留分はどのように請求するのでしょうか？
A.遺留分が侵害されたと分ったときには、相手方に財産の取り戻し請求をします。これを「遺留分の減殺請求」といいます。
減殺の請求は、文章で相手方に「減殺する」意思表示することになります。
Q.もし相手方が減殺に応じない場合はどうしたら良いのでしょうか？
A.その場合には、家庭裁判所に調停を申し立てることになります。
Q.減殺の請求に期限はあるのでしょうか？
A.遺留分の減殺を請求できる期限は、相続があったことを知った日から１年以内、侵害されていることを知らなかった場合は、それを知ってから１年となります。また、相続の開始から10年を経過すると、「遺留分減殺請求」は時効となり消滅してしまうので、注意が必要です。
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