2021年08月の記事一覧｜愛知県岡崎市・豊田市・西三河エリアの不動産売却はセンチュリー21中部住まいる不動産販売｜株式会社中部住まいる不動産販売

相続税の還付って何ですか？について解説しています。

Q.相続税の税率は何％位なのですか？

A.相続税は超過累進課税となっており、取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、最高で５５％となっています。

Q.５５％！すごい税率ですね。

A.土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。

Q.でも、確か土地の評価額は相続税路線価や倍率によって決まると聞きましたが。

A.路線価はその路線、道路についている標準単価です。実際の取引価格などには大きく影響が出る土地の形質･高低差･周辺環境や法制限などについては考慮されていません。

Q.確かに、向きも間口も路線価には関係無いですね。

A.これらを踏まえて、相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、納税額が低くなることもあり得ます。相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。

Q.税金の専門家なので税理士ですね?

A.そうです、税理士です。但し税理士にも得意分野があるようです。法人に強い税理士がおられるように、相続に強い税理士に相談するのが良いです。

Q.では、既に申告が終わっている場合はどうしようも無いですよね。

A.申告し納税すれば終わり、では無いのです。5年以内であれば、土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。

逆に、税務署から評価を増額され、追徴課税を言われるケースもあるのです。

Q.それは怖い。備えあれば患いなしですね。

A.それに、一度決まった遺産分割協議は、基本やり直すことができません。当初から正しい土地の評価額がわかれば遺産分割協議の内容も違ってくる事があります。

Q.でも、相続に強い税理士はどのように探せば良いのですか？

A.HPで検索することも可能ですが、センチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店にお問い合わせ頂ければ相続に強い税理士のご紹介もできます。不動産は相続の話が非常に多い為、詳しい税理士に依頼されることをお勧めします。

Q.なるほど、よくわかりました。

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相続時の3,000万円特別控除の要件は？について解説しています。

Q.相続した実家でも3000万円の特別控除が使えるって聞いたんですが？
A.はい、相続によって空家になった不動産を、相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から３０００万円を控除することができます。

Q.それは昔からあった制度なんですか?
A.2016年4月1日からの時限立法で、2023年12月31日までとなっています。

Q.最近の話なんですね。なぜできたんですか?
A.少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと、国策である「空家等対策の推進に関する特別措置法」の税制上の措置としてできたものです。

Q.空家対策が目的なんですね。では、どんな要件があるのでしょうか?
A.特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。
１、昭和56年５月31日以前に建築されていること。
２、区分所有建物登記がされている建物でないこと。
３、相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと、になります。

Q.昭和56年より以前の建物なんですね?
A.はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」というのですが、そちらが対象になります。周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。これらの対策が前提の為、建築時期の制限が設けられています。

Q.区分所有建物というと?
A.建物の中で複数に区分され、各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、マンションなどが分かりやすいと思います。

Q.一人で居住していたものでないとダメなんですね?
A.はい、他に居住している人がいると空家ではないので、対策の趣旨とは異なってきますからね。

Q.逆に、老人ホームなどに入ってしまっていた場合はどうですか?
A.老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、等の要件を満たせば適用の対象となります。

Q.賃貸で貸したりしていた場合はどうですか?
A.業、貸付、居住の用に供されていない事、という要件がありますので適用の対象にはなりません。また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので注意が必要です。

Q.その要件を満たせば適用ですか?
A.いえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。

Q.たくさん要件がありますが、全て満たしていれば何十年も前に相続した物件でも良いのですか?
A.いえ、これは相続が発生してから3年を経過する日の属する年の12月31日まで、となっています。そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。

Q.期間が限られているんですね?
A.はい、そうです。それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、親子や夫婦など特別の関係がある人以外への譲渡であるなど様々な要件があり、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。

Q.これはかなり難易度が高そうですね。
A.相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、税金に関しては税理士、解体には解体業者と、様々な専門家との連携が必要となります。買主様を探すだけでなく、それらを紹介、調整してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。

Q.わかりました。有難うございます。

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相続登記の費用っていくらかかるの？について解説しています。

Q.相続が発生した時に、どういった手続きが必要になりますか？

A.お亡くなりになった方が名義になっている土地や建物といった不動産の名義を相続された方へ変更する手続きとして、相続登記が必要となります。

Q.では、相続登記はどのように行えばいいのでしょうか？
A.まずは相続する不動産についての調査が必要となります。法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得します。土地には「地番」、建物には「家屋番号」がありますが、住所と異なり複数になっている事もあります。法務局で住所から確認をしたり、権利証や固定資産税納税通知書などから確認することもできます。

Q.その次はどうしたら良いですか？
A.次に相続人の調査になります。遺言書などが無い場合、法定相続人全員での手続きとなり、まず法定相続人が誰であるかを確定させる為にも、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。本籍地が変わっていたり、結婚・離婚をしていたりすると、戸籍謄本・改製原戸籍・除籍謄本など複数の役所での取得をしなければなりません。遠方の場合は郵送も可能ですが、手間や日数が掛かります。

Q.難しそうですね。
A.相続登記に必要な書類である事を申請時に伝えると良いかと思います。そして、相続人の住民票・戸籍謄本・印鑑証明書も必要です。

Q.では、役所からの書類が揃えば完了ですか？
A.いいえ、「遺産分割協議書」の作成が必要になります。「遺産分割協議書」とは、相続財産を相続人全員でどのように分割するか決定し、文章にしたものです。協議書には相続人全員が実印を押印することになります。ちなみに、どのように相続するかは相続人の自由です。

Q.その他には？

A.相続登記を申請する申請書を作成し、法務局へ提出・申請となります。

Q.かなり大変そうですね。全部、自分でやらないといけないのですか？

A.ご自身で行う事も可能ですが、書類の作成や、全ての書類が揃ったか確認する事は大変です。司法書士は国家資格を持った登記に関する専門家ですので、依頼をされるのが良いかと思います。センチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店には提携先の司法書士事務所がありますので一度相談してみて下さい。

Q.プロに任せるのが安心ですね。費用はどれ位かかるのですか？

A.役所で取得する書類はどれも1通数百円程度です。次に登記にかかる登録免許税ですが、相続が原因の場合は固定資産税評価額の1000分の4（0.4％ ）です。司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。相続人の人数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが、6万円から10万円位が、一般的な相場ではないでしょうか？

Q.物件の評価額によっても変わるのですね。結構費用が掛かりそうです。相続登記は、必ずしないとダメなのですか？

A.現在のところ、不動産登記は義務では無く任意です。ですので、相続登記も義務ではなく任意です。申請の期限はありませんし、相続登記をしなくても罰則はありません。例えば、今回亡くなった父の名義だと思っていた土地が、かなり昔に亡くなっている祖父の名義のままであった、というケースもあったりします。

Q.では、しなくても良いのですね？

A.ここで詳細は省きますが、民法第177条にある第三者への対抗要件として登記は必要となります。不動産を処分したり、抵当権など担保を設定する際にも、相続登記が完了していないと行う事が出来ません。また、相続が発生するたびに相続人が多くなり、中には行方不明で連絡の取れない方や認知症で後見制度を利用しなければならない方が出てくることもあり得ます。いざというときに身動きが取れない、という事態になりかねません。司法書士はまさに専門家でもあるので、少し費用が掛かっても相談・依頼し、相続登記することをお勧めします。

Q.なるほど、よくわかりました。

A.なお、2024年をめどに相続を知った日から3年以内に不動産の相続登記するよう義務づける法案が可決されました。今後は手続きが変更となり過料などが科されることになるかと思います。

Q.ますます司法書士に依頼する方が良さそうですね。有難うございました。

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相続不動産ってどう評価するの？について解説しています。

Q.相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？

A.建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じではありません。

Q.評価額と違うのでしょうか？

A.同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。まず、相続する土地が路線価地域にあるのか、倍率地域にあるのかによって計算方法が変わるのです。

Q.路線価というのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？

A.倍率地域とは簡単に言うと路線価のついていないエリアの事になります。

Q.路線価がついていないエリアというのがあるのですね？

A.そうです。

Q.では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？

A.まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。この路線価に土地の面積をかけて土地の価値を評価します。一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。

Q.あらかじめ時価の変動についても想定してあるロいうことですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。

A.まずは国税庁のHPにある路線価図を開いていただき、相続される土地の前面道路に記載してある数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載してあればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。

Q.数字の後ろについているFというアルファベットは何ですか？

A.それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。

Q.路線価を確認したら次に何をすればよいですか？

A.次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。地積と記載してる欄にある数字が土地の面積です。

その面積と路線価を掛けてください。例えば、先ほどの例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で

15,000,000円となります。

Q.意外に簡単ですね。

A.これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。先ほど計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店に相談して下さい。

Q.税理士さんに相談すれば良いのですか？

A.いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。

Q.調整をしていないと言うことですか？
それでは使い勝手が悪い土地の場合、多く相続税を払っていることになりませんか？

A.そういうことになります。ですので、多くの土地を相続する場合には、土地の評価に長けた税理士さんに相談することをお勧めします。

Q.次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？

A.まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。

Q.倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？

A.倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。

Q.良く分かりました。ありがとうございました。

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離婚した妻との共有名義の不動産はどうなるの？について解説しています。

Q.実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。売却するにはどう進めれば良いですか。

A.そうですか・・・離婚される場合、財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっており、不動産も財産分与の対象となり、2分の1ずつとなります。購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の1の持ち分を持たれていたとしても、その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則です。

Q.住宅ローンを払っているのは私なのですが、それでも2分の1ずつになるのですか？

A.お気持ちは理解できますが、そうなんです。もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、将来売却しようと思った時に相手方の承諾が必要であったり、万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。

Q.何か特別な手続きが必要なのですか？

A.住宅ローンが残っていない場合は、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた

方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんので、ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。

Q.私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか？

A.連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、物的担保と言って土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。

Q.なかなか難しいかもしれませんね・・・

A.一番お勧めの方法としては、家を売却することです。売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。その他にも任意売却などの方法はありますが、まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、センチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店へ査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。

Q.そうですね。それでは査定をお願いします。

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ご成約事例のご紹介です。

住所：みよし市三好ヶ丘
種別：中古マンション
建築：1995年9月築（フルリフォーム済み）
間取り：３LDK（76㎡）

こちらのマンションは、名鉄豊田線「三好ヶ丘駅」から徒歩5分で、どこへ行くにもアクセス良好！
名古屋市内へも豊田市街へも通勤しやすい立地です。

スーパーやホームセンターの商業施設はもちろん、飲食店・銀行などの日常生活に必要な施設も揃っているので、
生活利便も大変良好です！

そのため、大勢の方が三好ヶ丘エリアでマンション、戸建て、土地といった不動産を探されています！！

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ご成約事例のご紹介です。

住所：豊田市上拳母
種別：戸建て
間取り：４LDK
 

「豊田市上拳母」は豊田市中心部に位置しています。

愛知環状鉄道「上拳母駅」から徒歩3分と交通アクセスも良好です！
また、こちらのお家は敷地が大きいので、お庭も広くお隣ともスペースを確保して建てられています。 これからの季節はお庭でBBQなども楽しめるので、購入されたお客様も大変喜ばれていました。

現在、まだまだ多くのお客様が豊田市中心部エリアでマンション、戸建て、土地といった不動産を探されています！！

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岡崎市柱曙にあるマンションの売却査定依頼をいただきました。

築3年・専有面積約66㎡・2LDKの物件です！

JR「岡崎」駅から徒歩11分！国道248号線沿いなのでお車でのアクセスは良好です！

新しいスーパーなどの商業施設はもちろん、銀行や病院などの日常生活に必要な施設も揃っています。

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岡崎市柱にある中古戸建の売却査定依頼をいただきました。

築31年・敷地面積175㎡・5LDKの物件です！

JR「岡崎」駅から徒歩17分！周辺環境は、区画整理が行われたため、大変整然とした街並みです。

新しいスーパーなどの商業施設はもちろん、銀行や病院などの日常生活に必要な施設も揃っています。

そのため、大勢の方がJR「岡崎」駅エリアでマンション、戸建て、土地といった不動産を探されています！！

他にも、ほぼ毎日査定依頼を受けています。

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岡崎市土井町の中古戸建の売却査定依頼を頂きました。

岡崎市南部の閑静な住宅地で、約58坪の敷地、延床面積41坪・築21年のお家です。

売主様が大切に使用されていたので、外観・室内とも大変キレイなお家です！

こちらのお家は、JR東海道線「岡崎駅」からも近く、国道248号線へもすぐにアクセスできる立地です！

大型スーパーやコンビニなども近く、病院、銀行などもそろっている住宅街で大変人気のあるエリアです。

そのため、多くの方が岡崎市南部でマンション、戸建て、土地といった不動産を探されています！！

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