2022年08月の記事一覧｜愛知県岡崎市・豊田市・西三河エリアの不動産売却はセンチュリー21中部住まいる不動産販売｜株式会社中部住まいる不動産販売

名義人が認知症など、意思能力が無い場合の不動産売却について解説しています。

Ｑ：親族名義の不動産があって、名義人が認知症なんですがこの場合の不動産売却はどうなりますか？
Ａ：不動産売買などの法律行為を行うためには、当事者の意思能力が必要となります。不動産の所有者が意思能力が無い場合には、不動産売買を行うことはできません。

Ｑ：もし、不動産を売買してしまった場合は、どうなるんですか？
Ａ：意思能力のない方の契約は無効となります。

Ｑ：では、相続などで名義が変更になるまでは、その不動産の処分は出来ないんですか？
Ａ：認知症であっても、医師の診断結果で判断能力があると診断されれば売却は可能という場合もあります。そうでない場合は成年後見制度を利用する、と言う事になります。ただし、成年後見制度を利用する場合には注意が必要です。

Ｑ：どういった事に注意が必要なんですか？
Ａ：成年後見制度とは、認知症などが原因で意思能力が無い者に代わって家庭裁判所の選任した成年後見人が法律行為を行うことができる制度です。家庭裁判への申し立てから選任まで数か月は必要となります。また、ご家族が後見人になるとは限りません。
司法書士や弁護士などの法律の専門家が選任されることがあります。成年後見人は被成年後見人の資産を守る役でもあるので、自宅以外の資産が多く売却の必要が無い場合には、売却しないという判断をする事もあります。仮に成年後見人が売却をしようとしても、家庭裁判所が許可を出さないというケースも考えられます。

Ｑ：必ず売却できるわけでは無いんですね。何からすればいいのでしょうか？
Ａ：不動産の事ですので、まずは不動産会社に相談してみて下さい。不動産取引では司法書士が意思確認をしますので、事前にご本人と司法書士が面談し、進むようなケースもあります。そうでなくても、成年後見制度を利用する場合の相談もできます。専門家と連携できるセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店にご相談頂ければ、と思います。

Ｑ：相談は早いに越したことは無いですね。
Ａ：はい。ますます高齢化も進み、同じような問題を抱える方が多く出てくるかと思います。裁判所の売却許可などの必要のない「任意後見制度」を利用し、将来に備える事も重要になってくるかと思います。任意後見制度とは、本人に十分な判断能力があるうちに、判断能力が低下した場合に備えて、あらかじめ本人自らが任意後見人を決めておく制度です。くわしくは、岡崎市・豊田市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店へご相談ください。

Q：わかりました、有難うございます。

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新築未入居物件の売却について解説しています。

Ｑ：新築マンションを購入し、後は引越しをする予定だったのですが、急遽、転勤が決まってしまい、住むことが出来なくなりました。

Ａ：実際に新築マンションを購入した後、会社から転勤の辞令が出て悩まれるケースはよくあります。

Ｑ：出来る限り損をしたくないのですが、売却や賃貸など、どの様な方法がありますか？

Ａ：はい。いくつかあります。最も一般的なのが、賃貸に出すことです。

Ｑ：でも賃貸で貸してしまうと、自分たちが転勤から戻った際に住めなくなりますよね？その時には賃借人に明け渡しを求めることはできるのでしょうか？

Ａ：確かに、普通賃貸借契約を締結する場合、借主が退去しない限り、基本的には貸主は賃貸借契約を更新しなければなりません。

つまり、貸主が転勤先から戻ってきた場合、基本的には現賃借人を追い出して、住むことは出来ないです。

Ｑ：ではやはり、賃貸に出すのはリスクがありますね。何か良い方法はありますか？

Ａ：その場合、「定期借家契約」と言って、期間を定めて貸出をすることは可能です。定期借家契約の場合、期間が定められている契約方法なので、その定められた期間が来たら、賃借人は物件を明け渡ししなければなりません。

Ｑ：定期借家契約の場合、更新はできますか？

Ａ：定期借家契約に更新はありませんので、再契約という形で、賃貸借の期間を延長することは可能です。

Ｑ：なるほど、そんな方法があるのですね。ただ、海外に転勤となってしまい、管理するのも難しいため、売却も視野に検討したいのですが。

Ａ：その場合、新築・未入居となりますね。新築・未入居であると、その新築マンションを買いそびれてしまった方もおられるので、比較的早く売却が出来るケースもありますね。

Ｑ：早く売却できる可能性もあるのですね！早く売れるのは嬉しいですが、未入居なので購入時の金額で売却は出来ますか？

Ａ：不動産の相場は近隣の市況に左右されますので、まずは担当者にご相談頂くのがよろしいですね。ただ、新築・未入居のため、価格も購入時と同等かそれ以上で販売できる可能性もあると思います。

Ｑ：賃貸・売買両方とも検討出来るのですね。選択肢があって良いのですが、他に注意することって何かありますか？

Ａ：はい、新築マンションの購入時に「住宅ローン控除」について話があったかと思いますが、住宅ローン控除の要件の一つに「住宅の取得日から6ヶ月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」がありますので、売却は勿論のこと、賃貸で貸出をされても住民票が転勤先にある場合、住宅ローン控除は受けられませんので、注意が必要ですね。

Ｑ：実際には、売買と賃貸はどちらが賢い選択になりますか？

Ａ：ケースバイケースですが、転勤から戻る時期が決まっていたり、購入されたマンションに思い入れがある場合には、賃貸で貸出をした方が良いと思います。

Ｑ：そうですよね、せっかく購入したマンションなので、所有したいと思いますが、売却した方が良い場合はありますか？

Ａ：はい。賃貸の理由とは逆で、転勤から戻る時期が決まっていなかったり、空室のリスクを懸念される場合は、売却をお勧めします。

Ｑ：空室のリスクってなんですか？

Ａ：新築マンション購入者の多くは、住宅ローンを組んで購入します。その場合、貸出されたマンションの居住者が転居してしまった場合、賃料を住宅ローンに充てることは出来ませんので、最悪、転勤先の賃料と、所有不動産の住宅ローンとダブルで支払うこともあります。どの様な方法が良いのか、地域に根差した不動産のプロにご相談頂ければ、お客様に最適な方法をご提案できると思いますので、お一人で悩まれるのではなく、まずは岡崎市・豊田市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店へご相談頂くことが第一歩かと思います。

Ｑ：賃貸か売買か、自分では分からないことも多いので、まずは相談してみたいと思います。

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収益物件の売却について解説しています。

Ｑ：賃貸に出しているマンションを売却しようとする場合、居住用の不動産との違いはありますか？​
Ａ：はい、賃貸で貸している不動産は収益物件としての売却となりますので、買主は投資を目的として買うことになります。ですので、利回りを考えて取引されます。​
​
Ｑ：ということは査定の方法も違うのですか？​
Ａ：そうですね。収益物件ですと収益還元法という手法で査定されます。居住用の場合は近隣の事例や、建物の価値で査定金額が決められますが、収益物件は家賃収入に対する利回りで金額を算出します。​
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Ｑ：そうなんですね。売却するときに押さえておきたいポイントはありますか？​
Ａ：特に押さえていただきたいことは２つあります。​1つ目は、依頼する不動産会社の選び方です。​居住用と投資用の不動産では取り扱い方が変わってきます。マンションの1部屋を賃貸に出している場合でしたら大きな差はありませんが、一棟マンションやビル等になってくると専門知識も異なります。​

Ｑ：そうなんですね。2つ目はなんですか？​
Ａ：ご売却されるタイミングです。​投資用の不動産は建物の耐用年数に応じて減価償却費として経費に計上できるので、所得税などの税金対策になります。また、ローンの支払額のうち、元金返済分は経費にすることができず、利息分のみが経費として計上できます。​
​
Ｑ：減価償却費と、ローンの利息分は経費に計上できるんですね。​
Ａ：そうです。ローンの支払額は一定の場合でもその内訳は、最初のうちは利息分の割合が高く、徐々に元金分の割合が高くなっていきます。そして、元金分の金額が減価償却費を上回った時、節税効果も薄れますので売却のタイミングとしては良いと思われます。​
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Ｑ：なるほど。いくらで売れるかばかり気にしていましたが、そういう知識も必要ですね。​
Ａ：そうですね。まずは、岡崎市・豊田市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店にお問い合わせください。​

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月極駐車場の売却について解説しています。

Ｑ：月極の青空駐車場を所有していますが、売却することは可能ですか？
Ａ：はい、もちろん売却することは可能です。

Ｑ：その際は、駐車場の賃貸契約はどうすればよいですか？
Ａ：購入される方が、購入後にそのまま貸駐車場として継続利用される事があります。売却開始の際は、賃貸契約はそのままで良いと思います。

Ｑ：買いたい方が、建物を建築予定の場合だとどうなりますか？
Ａ：その場合は、売主と買主のどちらの責任で賃貸契約を解約するのかが重要です。

Ｑ：一般的にはどちらで解約することが多いですか？
Ａ：ケースバイケースなので、売買契約締結前に、お互いが協議して決めることとなります。

Ｑ：借家の契約解除は色々大変ですよね？駐車場も同じですか？
Ａ：借家の場合は、貸主からの契約解除には正当事由が必要となってきます。貸主が使用する理由だけでなく、立ち退き料なども必要となることが多いです。これは借地借家法の規定によるものです。

Ｑ：同じような事が必要なんですか？
Ａ：駐車場の場合は、借地借家法の適用はないため正当事由は必要とはなりません。

Ｑ：立ち退き料も必要ないんですね。
Ａ：契約書に記載が無ければ必要ありません。

Ｑ：どれくらい前には言うのが良いのでしょうか？
Ａ：まずは契約書をご確認ください。契約書に記載してある期日までに解約の意向を先方に伝えなくてはなりません。

Ｑ：契約書に取り決めの記載がなかったらどうすればよいでしょうか？
Ａ：法的な規定はありません。ただ、借りている方も、次の駐車場を探す為には時間が必要ですので、１、2か月前にはお知らせする方が良いと思います。詳しくは、岡崎市・豊田市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店までお気軽にお問い合わせください。

わかりました。有難うございます。
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所有期間の違いによる譲渡所得税率について解説しています。

Ｑ：不動産を売却した時に税金がかかるんですよね？​
Ａ：はい、「譲渡所得税」というものが課税されます。​
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Ｑ：不動産を所有していた期間によって税率が変わると聞いたことがあるのですが？​
Ａ：譲渡所得には「所得税」と「住民税」と「復興特別所得税」の3つが課税されますが、所有期間によって「所得税」と「住民税」の税率が変わります。​
​
Ｑ：所有期間はどのように決まるのですか?​
Ａ：不動産を譲渡した年の1月1日の時点で、保有期間が5年未満か超えているかによって変わってきます。​5年未満の場合には「短期譲渡所得」、5年以上の場合には「長期譲渡所得」となります。​

Ｑ：短期と長期があるんですね。それぞれについて教えてください。​
Ａ：はい。まず「短期譲渡所得」ですが、譲渡所得に対して「所得税」は３０％、「住民税」は９％となります。​
​
Ｑ：では、長期はどうですか？​
Ａ：「長期譲渡所得」では、譲渡所得に対して「所得税」が１５％、「住民税」が５％となります。​
​
Ｑ：そんなに税率が違うんですね!?​
Ａ：そうなんです。ちなみに、「復興特別所得税」はどちらも2.1%ですが、これは所得税の額に対して課税されます。​分かりやすく合計すると、短期は３９．６３％、長期は２０．３１５％となります。​

Ｑ：倍くらい変わってくるんですね。​
Ａ：そうですね。但し、所有期間の判定は単純ではありませんので注意が必要です。​
​
Ｑ：では、所有を開始した日ですが、契約日を基準とするのでしょうか？それとも引渡し日を基準とするのでしょうか？​
どちらを基準に判断すればよいのでしょうか？​
Ａ：はい、まず所有を開始した日を取得日といいますが、取得日は新築か中古かによって違ってきます。​
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Ｑ：新築と中古で違うのですね！​
Ａ：はい、新築の場合は引き渡し日を取得日として計算します。​中古の場合は契約日を取得日として良いことになっています。​
​
Ｑ：所有期間の終わりはいつになるのですか？​
Ａ：所有期間の終わりを譲渡日と言い、新築・中古ともに引渡し日が基準となります。​但し、先ほどもお話しましたが、５年経過したかの判定は、譲渡した年の１月１日時点で５年経っているかどうかを判定基準とします。

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相続登記の義務化について解説しています。
※本動画は２０２１年１１月２４日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Ｑ：相続登記が義務化されると聞いたんですが。
Ａ：2021年4月、相続登記を義務とする不動産登記法の改正が国会で可決成立しました。

Ｑ：どうして相続登記は義務化されたのですか？
Ａ：所有者不明土地問題の解決を目的として、義務化されることになります。

Ｑ：所有者不明土地問題ですか？
Ａ：所有者が不明であったり、所有者は判明しているものの所在が分からなかったり連絡がつかない土地の事です。
不法投棄などで近隣問題となったり、復旧復興事業が進められない等の問題が起きています。

Ｑ：どのような法律になるのですか？
Ａ：不動産を取得した相続人に対し、「その取得を知った日から3年以内に、所有権の移転登記を申請しなければならない」と義務付けがされました。

Ｑ：もしそれまでに登記申請をしなければどうなるのですか？
Ａ：正当な理由が無くその申請を怠ったときは、10万円以下の過料が課せられます。

Ｑ：もう施行されているのですか。
Ａ：まだ施行はされておりません。2024年4月28日までには施行されると思われます。

Ｑ：では、施行されるまでの相続は登記義務が無いのですか？
Ａ：相続の発生が施行の前後に拘わらず、適用されます。

Ｑ：施行前の相続でも登記義務があるんですね。
Ａ：ですので、現時点で相続人となっていて名義変更登記が未了の方も、法律が施行されたら相続登記が必要です。
未了のままですと、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。

Ｑ：気を付けないといけませんね。
Ａ：まずはセンチュリー21中部住まいる不動産販売岡崎店に相談し、司法書士事務所を紹介してもらうと良いかと思います。

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間取り：４LDK（約123㎡）
築年：1992年


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