動画で解説！の記事一覧｜愛知県岡崎市・豊田市・西三河エリアの不動産売却はセンチュリー21中部住まいる不動産販売｜株式会社中部住まいる不動産販売

取得費不明時の売却益算出方法は？について解説しています。

Q.不動産って、売却した時に税金がかかるんですよね？
A.居住用の不動産を売却した際など、様々な特例はありますが、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、基本的に不動産譲渡所得税が課税されます。

Q.利益が出たかどうかはどうやって計算するんですか？
A.売却した額から、その不動産を取得した際の「取得費用」と売却の際の「譲渡費用」を差引して計算します。

Q.売却は最近の事なのですぐにわかると思うのですが、取得って場合によってはかなり昔ですよね。
A.確かに長らく住まれたマイホームや、親族から相続した場合などは何十年前と言う事は良くあります。

Q.そんなに前の書類が残ってないケースもありますよね。取得費が分からないと言う事起きませんか？
A.不動産売却をされる方で、既に契約書を紛失されていたり、書類を相続時に処分されている事もけっこうありますね。引っ越しの際に行方不明になることもあります。

Q.それだと計算できないですよね。どうするんですか？
A.取得費が不明な場合は、その不動産を譲渡したことで得た金額の5％相当額を「概算取得費」として計算します。例えば、1,000万円で譲渡したのであれば50万円、2,000万円で譲渡したのであれば100万円が取得費となります。

Q.ちゃんと想定されているんですね。でも、５％ってかなり低くないですか？
A.そうですね。例えば、いわゆるバブルと言われる時代は現在の相場よりも高い場合が多いですね。

Q.そうなると、本当は売却で利益が出ていないのに利益が出ている事になるんですか？
A.そういうこともあり得ますので、まずは良く探す事、それらしい書類があれば、まずセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店へご相談ください。古い書類や専門的な書類で分かりづらい事もありますし、提携の司法書士に確認してもらう事などもできるかと思います。

Q.それでも無い場合は諦めるしかないですか？
A.登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や、『市街地　価格指数』を用いる方法などもあるようです。

Q.方法はあるんですね！
A.全てに適用できるとは限りませんし、最終は税務署の判断となります。
ただ、これらの経験のある税理士に相談できれば多角的にアドバイスがもらえる事もあるかと思います。センチュリー21中部住まいる不動産販売では、不動産の税金に長けた税理士と提携していますので、まずは一度ご相談ください。

Q.なるほど、まずは相談ですね。
A.はい、建物の減価償却などの計算など、単純に差し引きだけではないですし。

Q.わかりました、有難うございます。

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居住用財産の特別控除とは何ですか？について解説しています。

Q.マイホームを売却した時の税金て、何か特例があるんですよね？
A.はい、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、不動産譲渡所得税が課税されますが
居住用財産の場合、売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除する事が出来る特例があります

Q.3000万円ですか。それは大きいですね。
A.ですので、この特別控除を受けるためには様々な要件があります。

Q.では、その要件を教えてください。
A.はい、まずは自己が居住している、もしくは居住していて住まなくなってから3年目の年末までに売却する事です。

Q.では、住まなくなってから人に貸していた場合はどうなりますか？
A.賃貸などで貸していた場合でも、3年目の年末までの売却であれば適用できます。

Q.建物が古くなって、解体した場合はどうですか？
A.取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。ただし、建物がある場合と異なり、その敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしまうので、注意が必要です。

Q.その不動産を所有していた期間は関係あるんですか？
A.所有期間は短期や長期などの税率に関係しますが、所有期間も居住期間も適用に関係はありません。但し、売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、買換え特例や譲渡損失の繰越控除などを利用した場合は、適用が受けられません。

Q.例えば、親族に売却した場合でも適用が受けられますか？
A.『特別な関係』の相手に譲渡した場合は適用が受けられないことになっており、配偶者や直系の血族などが該当する為、適用外となります。

Q.共有の名義だったら、だれか一人が特例を受けれるのですか？
A.共有名義の場合は、所有者それぞれが3000万円の控除を受ける事が出来ます。

Q.計算してみて、3000万円を控除してプラスが出なかったら、手続きしないでも良いのですか？
A.いいえ、この特例を受けるためには確定申告することが必要です。

Q.かなりありがたい特例ですから、忘れないようにしないといけませんね。
A.但し、買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合、この3000万円控除と住宅ローン控除はどちらかしか使えませんので注意が必要です。

Q.他に注意点はありますか？
A.この特例を受けることだけを目的として入居した場合や、仮住まいなど一時的な目的の入居も適用が除外とされています。センチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店の担当者へのご相談とあわせて税務署へも確認されることをお勧めいたします。

Q.わかりました、有難うございます。

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非居住者の不動産売却時における源泉徴収について解説しています。

Q.買主に源泉徴収義務が発生することがあると聞いたのですが本当ですか？

A.はい、本当です。

Q.その義務はどういう時に発生するのですか？

A.はい、日本国内の不動産を購入する際、売主様が非居住者の場合に発生します。

Q.非居住者ってその物件に住んでいないということですか？

A.いえ、ここでいう非居住者というのは日本に居住していない個人のことをいいます。

Q.じゃあ、外国籍の方が売主になった場合に発生するんですね？

A.はい、日本に居住していない外国籍の方はもちろんですが、外国籍の方だけでなく日本国籍をお持ちの方であっても日本国内に居住実態がない方も非居住者に該当します。また、海外転勤予定者の場合、1年以上海外で生活することが見込まれる人も非居住者になりますので注意が必要です。

Q.では、売主が日本国籍でも源泉徴収が必要なこともあるんですね。

A.はい、そうなんです。

Q.売主が非居住者であれば必ず源泉徴収が必要になるんですか？

A.はい。不動産の売買価格が1億円以上の場合は必要となります。

Q.不動産の売買価格が1億円以下であれば不要なんですか？

A.いいえ。他人に貸す目的で購入したり、居住目的以外で購入した場合は1億円以下であっても必要です。

Q.それでは、本人が居住の目的で購入し、かつ1億円以下であれば不要なんですね？

A.はい、その場合は不要です。また、本人だけでなく親族の居住目的で購入し、その価格が1億円以下であった場合も不要です。親族とは、配偶者、6親等内の血族、３親等内の姻族をいいます。

Q.源泉徴収が必要な場合、いくら徴収すれば良いのですか？

A.不動産売買価格の１０.２１％となります。

Q.売買価格とは別に１０.２１％相当額を売主から徴収するのですか？

A.いいえ。買主様は売買価格の８９.７９％を売主様に支払い、残りの１０.２１％は翌月の１０日までに税務署に納付することになります。

Q.売主は何もしなくて良いのですか？

A.いいえ。売主様は確定申告が必要です。確定申告をすることにより源泉徴収された金額が精算されることになります。

Q.なるほど、よくわかりました。

A.非居住者の不動産売却に該当する可能性がある場合には、必ず税務署や税理士にご相談ください。

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所有期間の違いによる譲渡所得税率について解説しています。

Ｑ：不動産を売却した時に税金がかかるんですよね？​
Ａ：はい、「譲渡所得税」というものが課税されます。​
​
Ｑ：不動産を所有していた期間によって税率が変わると聞いたことがあるのですが？​
Ａ：譲渡所得には「所得税」と「住民税」と「復興特別所得税」の3つが課税されますが、所有期間によって「所得税」と「住民税」の税率が変わります。​
​
Ｑ：所有期間はどのように決まるのですか?​
Ａ：不動産を譲渡した年の1月1日の時点で、保有期間が5年未満か超えているかによって変わってきます。​5年未満の場合には「短期譲渡所得」、5年以上の場合には「長期譲渡所得」となります。​

Ｑ：短期と長期があるんですね。それぞれについて教えてください。​
Ａ：はい。まず「短期譲渡所得」ですが、譲渡所得に対して「所得税」は３０％、「住民税」は９％となります。​
​
Ｑ：では、長期はどうですか？​
Ａ：「長期譲渡所得」では、譲渡所得に対して「所得税」が１５％、「住民税」が５％となります。​
​
Ｑ：そんなに税率が違うんですね!?​
Ａ：そうなんです。ちなみに、「復興特別所得税」はどちらも2.1%ですが、これは所得税の額に対して課税されます。​分かりやすく合計すると、短期は３９．６３％、長期は２０．３１５％となります。​

Ｑ：倍くらい変わってくるんですね。​
Ａ：そうですね。但し、所有期間の判定は単純ではありませんので注意が必要です。​
​
Ｑ：では、所有を開始した日ですが、契約日を基準とするのでしょうか？それとも引渡し日を基準とするのでしょうか？​
どちらを基準に判断すればよいのでしょうか？​
Ａ：はい、まず所有を開始した日を取得日といいますが、取得日は新築か中古かによって違ってきます。​
​
Ｑ：新築と中古で違うのですね！​
Ａ：はい、新築の場合は引き渡し日を取得日として計算します。​中古の場合は契約日を取得日として良いことになっています。​
​
Ｑ：所有期間の終わりはいつになるのですか？​
Ａ：所有期間の終わりを譲渡日と言い、新築・中古ともに引渡し日が基準となります。​但し、先ほどもお話しましたが、５年経過したかの判定は、譲渡した年の１月１日時点で５年経っているかどうかを判定基準とします。

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生産緑地問題って何ですか？について解説しています。

Q.生産緑地に指定されている土地を持っているのですが、このまま持っていても問題ありませんか？

A.生産緑地に指定されている土地の所有者は30年間の営農義務というものが課されており、農地として管理すること、生産緑地であることを掲示すること、原則として建物を建てることができないこととなっています。1991年から生産緑地の指定が始まり、2022年には多くの土地が指定から30年が経過するため、営農義務が解除されます。そのまま保有された場合、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されていますが、解除されるとその減税は受けられなくなり、これまでより固定資産税が高くなってしまいます。現在はその土地で農業は営まれているのですか？

Q.いえ、少し野菜を育てている程度ですので、早く売却した方が良さそうですね。

A.生産緑地に指定された土地は売却することができないため、今すぐに売却することはできません。生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、その後に売却することができるようになります。

Q.そうなんですね。私の土地以外にも近くに生産緑地になっている土地がいくつかあるのですが。

A.生産緑地に指定されているのは面積は全国で合計6.6万ヘクタールと言われていて、三大都市圏特定市内だけで1.2万ヘクタールとなっています。特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年に期限をむかえ、指定の解除、土地の売却という話が多くなることが予想されています。生産緑地は500㎡以上の土地ですので、土地や将来的にはマンションの供給が過多になり、周辺の不動産相場が下がるのではという懸念もあります。

Q.そうすると、私の土地も安くでしか売却できないかもしれないですね。
A.その可能性はあります。ですので、2017年に生産緑地法が改正され、特定生産緑地として税制優遇を10年間延長することができるようになりました。また、2018年には生産緑地を第三者に貸すこともできるようになったり、農産物の直売所などの建築もできるようになりました。

Q.色々な選択肢があるのですね。もし売却する場合、何かアドバイスいただけますか？
A.そうですね。一番は、価格の下落が始まる前に売却するのか、様子を見るべきなのかを地元の信用できる会社に相談していただく

ことです。そのエリアにどれほどの生産緑地があり、またどれくらいの方が売却するのかによって状況は変わります。まずは、センチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店に相談し、状況を確認しながら売却のタイミングをご相談いただければと思います。

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借地権付き建物を売却する場合の注意点
  
Q.相続により、借地権付き建物を取得したのですが売却はできるのでしょうか？
A.はい、結論からお伝えすると売却はできます。ただ注意が必要です。

Q.それは何ですか？

A.借地権付き建物を売却するなら、地主に承諾をもらう必要があります。また、承諾をもらうだけでなく、借地権付き建物を売却する際には承諾料の支払いが必要となってきます。

Q.え！？承諾料を払わないといけないんですか！？

A.そうなんです・・・理由は、新たな借地権取得者が毎年地代を支払ってくれる保証はないので、そのリスクに対して支払う必要があります。承諾料は地主と相談するなどして決めますが、一般的には借地権価格の5～15%程度です。

Q.分かりました。承諾を取ったら後はどのような流れですか？

A.主な売却方法は2つあり

１.借地権付き建物として売る

２.土地所有権とセットで売却する

Q.一つ目の「借地権付き建物として売る」はどういったものですか？

A.通常の戸建て住宅などと同じように売却する方法です。不動産会社と媒介契約を結び、借地権付き建物を売却します。売却活動の時期や販売価格を自身で決めることができ、自由度の高い販売方法になります。

Q.それだと分かりやすくていいですね？

A.はい、ただし、土地を合わせて購入できる中古物件などがライバルになるので、売却額を値下げしなくてはいけない場合が出てきたり、売却期間が長引くこともあるでしょう。

Q.確かに土地がついている物件がライバルになると考えるとすんなり売却・・・とはいかないでしょうね・・・

A.そうですね・・・次に2つ目の「土地所有権とセットで売却する」ですが、まず最初に地主から底地権を購入し、所有権を完全に取得したうえで第三者に売却する方法です。

Q.先ほどの地主に買ってもらう・・の逆でこちらが底地を購入するという事ですか？

A.はい、地主を説得し、土地と建物セットで売却できれば、その土地の所有権を丸ごと売ることになるため、より売りやすくなります。借地権と建物をセットで売却するよりも、所有権を丸ごと販売するため不動産価値は高くなり、より高値で売却することができるのがメリットです。

Q.確かにこれだと、売却がしやすそうですね！ただ一時的に底地権を購入する為の資金が必要になるという事ですよね・・・

A.そうですね、この部分はデメリットになるかもしれないですね。最後の「土地所有者に売却する」ですが、これはそのままの意味で第三者の買主を探すのではなく、地主に建物を買ってもらう方法です。仲介のように買主を探す必要がないので、早く売却活動を終えることができるというメリットがあります。

Q.たしかに地主に買っていただけたら一番楽かも！

A.ただ、地主が借地権を取り戻すつもりがない場合もありますし、貸しているという立場にあり価格交渉の話し合いがなかなか終わらないという可能性もあります。地主に話を持ちかけるのは良いと思いますが、最初から当てにはしないようにしておいた方が良いですね。

Q.まぁ、そんなうまい話はないですよね・・・（ガックシ）

A.借地権付き建物は通常とは条件が異なる不動産です。そのため売却しづらいということもあるでしょう。しかし、借地権であれば土地に関する税金がかからないなどのメリットもあります。そのようなメリットも活かして売却活動を進めていくと良いですね。

Q.たしかに、そういう見方もできますね!

A.はい、売却活動をサポートし、売却に導いてくれるのは不動産会社です。確実に借地権付き建物の売却をお考えでしたら、まずはセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店へご相談ください！

Q.分かりました！ありがとうございます！

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そもそも「相続」ってなんですか？について解説しています。

Q.相続対策とは相続税対策のことでしょうか?

A.「相続対策」と「相続税対策」は似て非なるものです。「相続税」が発生するケースは相続全体の９％程度であり、「相続税対策」はその９％の富裕層が行えば良いのですが、「相続対策」は概ね全ての人が必要です。

Q.相続税の支払い対象者は９％しかいないのですね、意外と少ない印象です。なぜこんなに少ないのでしょうか。

A.それは相続税には『基礎控除』というものがあるからです。

Q.基礎控除はどのくらいあるのでしょうか?

A.基礎控除は『3,000万円＋600万円×法定相続人の数』で計算できます。

Q.法定相続人が2人なら基礎控除は4,200万円控除でしょうか?

A.その通りです。

Q.基礎控除があることにより、相続税を払う人は少ないのでしょうか?

A.その通りです。

Q.基礎控除については分かりました。しかし、相続税を払う必要がなさそうですが、相続対策が必要でしょうか?

A.基礎控除内の相続であったとしても、4,200万円は大金です。従って、どのように財産を分割するのかにより、身内同士で争いごとに発展してしまうケースもあるのです。相続人全てが十分に納得して相続できることが理想の形だと思います。

Q.相続できる割合等は法律に定めがあるのでしょうか?

A.相続人になれる人は法律で決まっています。また、相続割合も法律で決まっています。しかし、この相続割合は一定の目安でしかありません。

Q.法律で割合が明記されているが、それも目安なのでしょうか?

A.相続には３つのパターンがあります。

①遺言による相続

②遺産分割協議による相続

③法定相続　の３つです。遺言書がある場合は遺言書に則って相続します。もし遺言書が無ければ、法定相続人全員で遺産分割協議を行い相続します。従って、法律で定めている相続割合は目安でしかありません。

Q.遺言の作成はとても重要ですね。

A.その通りです。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。

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相続税の還付って何ですか？について解説しています。

Q.相続税の税率は何％位なのですか？

A.相続税は超過累進課税となっており、取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、最高で５５％となっています。

Q.５５％！すごい税率ですね。

A.土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。

Q.でも、確か土地の評価額は相続税路線価や倍率によって決まると聞きましたが。

A.路線価はその路線、道路についている標準単価です。実際の取引価格などには大きく影響が出る土地の形質･高低差･周辺環境や法制限などについては考慮されていません。

Q.確かに、向きも間口も路線価には関係無いですね。

A.これらを踏まえて、相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、納税額が低くなることもあり得ます。相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。

Q.税金の専門家なので税理士ですね?

A.そうです、税理士です。但し税理士にも得意分野があるようです。法人に強い税理士がおられるように、相続に強い税理士に相談するのが良いです。

Q.では、既に申告が終わっている場合はどうしようも無いですよね。

A.申告し納税すれば終わり、では無いのです。5年以内であれば、土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。

逆に、税務署から評価を増額され、追徴課税を言われるケースもあるのです。

Q.それは怖い。備えあれば患いなしですね。

A.それに、一度決まった遺産分割協議は、基本やり直すことができません。当初から正しい土地の評価額がわかれば遺産分割協議の内容も違ってくる事があります。

Q.でも、相続に強い税理士はどのように探せば良いのですか？

A.HPで検索することも可能ですが、センチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店にお問い合わせ頂ければ相続に強い税理士のご紹介もできます。不動産は相続の話が非常に多い為、詳しい税理士に依頼されることをお勧めします。

Q.なるほど、よくわかりました。

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遺産分割協議とは何ですか？について解説しています。

Q.「遺産分割協議」とはなんですか?

A.相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。

Q.「遺産分割協議」の手続きはどのようにしたら良いですか?

A.故人の出生から亡くなられた時までの「戸籍謄本」を全て発行します。最初は「本籍地」の役所へ問い合わせをしてください。

「本籍地」が変更されている場合には、新しい本籍地から辿ってください。遺産分割協議はその戸籍に載っている関係者全員で行う必要です。

Q.例えば、相続人の中に未成年者など、法律行為が出来ない方がいる場合はどうしたら良いですか?

A.家庭裁判所で特別代理人を選定し、遺産分割協議に加わる必要があります。特に未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相続人でもあるため、「利益相反」となってしまい、特別代理人にはなれないので注意が必要です。

Q.相続人の中に、「失踪者」がいた場合はどうですか?

A.不在者財産管理人を家庭裁判所で選任して頂き、協議に加わります。

Q.協議や分割の仕方はどうしたら良いですか?

A.基本は話し合いです。財産の分け方は自由ですが全員の同意が必要です。代表的な分割方法は４つです。

・現物分割・・・形を変えず、そのまま分ける方法（不動産は長男、現金や株は次男など）

・換価分割・・・相続財産を売却し、お金に換金して分ける方法

・代償分割・・・１人の相続人が財産を多く貰い、他の相続人に現金を渡す方法

・共有分割・・・不動産など持分を設定して分ける方法

Q.協議が終わった後の進め方はどうしたら良いですか？

A.相続人全てが合意したら、その内容を記載した「遺産分割協議書」を作成します。

Q.遺産分割協議書はどのように作成したら良いですか？

A.相続人がそれぞれ、「戸籍」「実印」「印鑑証明書」を持ち寄り、合意して署名・押印を行います。相続人の中で、一人進行役を務めて頂くとスムーズに行きます。中々一同に集まれない場合には、進行役が、其々の相続人と話しを行い、協議書を作成し、郵送で行うケースもあります。

Q.どのような手順で進めていけば良いですか？

A.①遺言書の有無の確認

　②借金も含めた相続財産の確認

　③相続人の確認（専門家の相談）　

　④遺産分割協議書の作成

　⑤相続人全員の署名・押印　の順番です。

Q.遺言書を確認するのは何か意味がありますか？

A.たとえ遺産分割協議がまとまったとしても、あとから遺言書が出てくると、その遺言書が優先され、遺産分割協議が無駄になるので遺言書の有無の確認が最優先です。

 
Q.その他、気を付けておくべきポイントはありますか？

A.遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。また、預貯金の引き下ろしについては各金融機関に指定の書式がある場合もあるので、事前に問い合わせください。また、書類作成には、税理士や会計士などの専門家にご相談するのもおすすめです。

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相続の配分割合って法律で決まっている？
について解説しています。

Q.相続が発生した場合の、法定相続分とは何でしょうか?

A.民法では、遺産を「誰が、いくら相続するのか」についての目安が定められています。相続人が遺産を相続できる法律上の割合を「法定相続分」といいます。

Q.法定相続分の割合はどの位なのでしょうか?

A.「法定相続分」は誰が法定相続人になるかによって異なります。例えば、被相続人に配偶者と子が２人いる場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子がそれぞれ4分の1で等分します。

Q.配偶者に子供がいない場合はどうなるのでしょうか?

A.被相続人の配偶者に3分の2、被相続人の父母に3分の1を人数で等分します。

Q.配偶者と相続人の兄弟のみが相続する場合はどうですか?

A.配偶者は4分の3、相続人の兄弟は4分の1を兄弟の人数で等分します。

Q.その他に何か気を付けることはありますか?

A.「法定相続分」は相続人が「特別な意思表示をしなかった」場合の基準です。遺言や遺産分割協議が存在する場合には、法定相続分にこだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。

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