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ローン特約付きの契約で、ローンが否決になった場合の対応について解説しています。
※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Ｑ：自宅を売却するときに、契約書にローン特約が記載されていました。

これはどんな特約なんでしょうか？

Ａ：はい。ローン特約とは文字通り、ローンに関する特約です。
多くの不動産購入者は現金のみで不動産を購入することはなく、ローンなどを組んで購入するケースが多いため、融資承認が下りなかった場合、契約を白紙に戻すことが出来る特約です。

Ｑ：そうなんですね。白紙解約とはどんなものですか？

Ａ：契約をなかったことにすることです。
ですから、手付金の授受や残代金の一部について支払いがあった場合でも、売主は買主に対して、受け取った手付金や代金を返還しなければなりません。

Ｑ：白紙解約になった場合、売買契約自体が無かったことになるのでしょうか？

Ａ：ローン特約には、２種類あります。
１つ目は、解除条件型です。買主がローン不成立の場合、自動的に契約が解除になる場合です。
２つ目は、解除権留保型です。期限までにローンが不成立になった場合、契約を解除するかどうか、買主が決定する場合です。
ローンが不成立になった場合、多くの買主は、他の融資機関にローンが組めないかどうか相談しますので、ローン特約というと、解除権留保型が多いと思います。

解除権留保型の場合、解除期日までであれば、売主に解除の意思表示をして契約を解除することができます。
しかし、解除期日を過ぎてしまうと、ローン特約による解除ができなくなるので、注意してください。

Ｑ：なるほど。実際、ローン特約での解除は良くあるのでしょうか？

Ａ：頻度は多くないですが、たまにありますね。

Ｑ：それは、どんなケースが多いのでしょうか？

Ａ：過去にあった例として、審査途中で転職をされたり、内容に不備があった場合に、ローンの借入金額の減額や、不成立により、白紙解約になったケースがありました。

Ｑ：できれば、成立した契約を成就させたいのですが、売主は何か出来ることはありますか？

Ａ：そうですね、売買契約締結前に、買主はローンの事前審査を受けますので、必ずしも融資の不成立が多いわけではありません。しかし、新型コロナウィルスの影響で、審査にも影響が出る場合も想定されますので、もし、ローン減額や不成立になった場合では、買主が他の金融機関でローンを組めないか探す時間が必要ですので、売主に時間的余裕があるのであれば、少し待って頂くのも一つの方法です。

Ｑ：わかりました。ちなみにですが、買主がローン特約による解除を主張してきたが、主張が認められない場合はありますか？

Ａ：過去の裁判に、買主がローンを成立させる努力を怠ったためにローン不成立になった場合、ローン特約が認められなかったケースはあります。
ローン特約は、審査を進めていったが、融資が不成立だった場合に認められるものです。

Ｑ：そうなんですね。確かに、白紙解約になった場合、売主側も引渡しの準備をしますので、ローン特約の利用には一定の制約は必要かもしれませんね。

ローン特約の他に「手付解除」もありますが、何が違うのでしょうか？

Ａ：手付解除では、買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍返しをすることにより解除できる点が違います。

また、手付解除は、不動産会社へ支払う仲介手数料は返金されません。その点も大きく違う点かと思います。

Ｑ：なるほど、わかりました。ありがとうございました。

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契約内容に違反したことによる契約解除、いわゆる違約解除について解説しています。
※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

売買契約を締結すると、家が売れたと一安心される方もいらっしゃいますが、契約書に記載されている内容に違反してしまうと解約になってしまう場合があります。

Ｑ：どういう場合に解約になってしまうのですか？
Ａ：まず、解約には複数のケースがあるのですが、契約書の内容に反してしまい解約になることを契約違反による解除、違約解除といいます。

売主様の場合ですと、契約書に記載されている条文の中で、引き渡し、抵当権の抹消、所有権移転登記、売主様の責任に帰すべき引渡し完了前の滅失・損傷が違約に関わる内容になります。

その他にも契約不適合責任の不履行の場合にも違約となります。

Ｑ：具体的に教えていただけますか？

Ａ：例えば、手付解除期日を過ぎた後に何かしらの事情で不動産を売ることができなくなった場合や、所有権の移転登記ができない場合です。
買主様の場合ですと売買代金を用意することができなかった場合などもあります。

Ｑ：もし相手方に契約違反があった場合はどうなるのですか？

Ａ：まずは催告といって違反した相手方に対して書面にて義務の履行を促し、それでも改善されなければ違約解除となります。

違約解除になりますと、契約時に定められた違約金を相手方に支払う必要があります。
概ね売買代金の10％～20％程の場合が多いかと思います。

Ｑ：解除することで何か他にも損害が出た場合も損害賠償もできるのですか？

Ａ：実害額が違約金を上回った場合でも、逆に下回った場合でも、その差額はお互いに請求することはできないのです。

また、契約自体は成立しておりますので、白紙解約とは違い仲介手数料はいただくことになります。

Ｑ：違約解除はよくあることなのですか？

Ａ：いえ、あまりおこることはありません。

そうならない為に私たちがサポートさせていただき、未然に防ぐように動いてます。

Ｑ：特に注意しておくことはありますか？

Ａ：売主様の場合ですと、住宅ローンの残りがある場合はそれの完済手続きです。
銀行にご連絡いただく必要があり、そのご連絡があった後に司法書士が抵当権を抹消するための準備を進めます。

お住まい中でしたら、引き渡し日の前までにお引越しを完了していただくための準備や、残置物がないかの確認。

あとは最後まで大切に使っていただきたいですね。
違約解除というのは良くないケースですので、そうならない為にしっかりお手伝い致します。

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融資承認取得期日について解説しています。

【内容】

Ｑ：売買契約が済み、あとは引渡し決済に向けて準備を進めていこうと思っています。

Ａ：そうですね。お引越し準備など、まだこれからやっていくこともたくさんあるかと思います。
ちなみに買主様は住宅ローンの事前審査はされていましたか？

Ｑ：事前審査ですか？これから住宅ローンの申し込みをされるとは聞きましたが、事前審査についてはわからないです。

Ａ：そうですか。住宅ローンの事前審査は絶対にしておかないといけないことではありませんが、これからされる住宅
ローンの本申込の手続きについては売主様にも影響がある事なので把握していただいた方が良いかと思います。

Ｑ：具体的には何を注意しておけば良いですか？

Ａ：契約書や重要事項説明書に、買主様が利用する予定の銀行やローンの金額の他、融資承認取得期日、融資利用の特約
に基づく契約解除期日と記載されているところがあるかと思います。

Ｑ：ありますね。

Ａ：その内容を噛み砕いてお伝えすると、融資承認取得期日に記載されている日までに、記載されている銀行で、記載され
ている金額以内のローン申し込みについて融資の承認をもらう必要があり、もし申込をしていながらも否認された場合
は、契約解除期日までであれば契約自体を白紙解約、つまりなかったことにできるという内容です。

Ｑ：期日までに申込をしていなかった場合はどうなるのですか？

Ａ：期日を過ぎて申込をして、融資の承認を得られれば良いのですが、もし否認されてしまった場合には契約解除となることもあります。

Ｑ：解除になってしまうとどうなるのですか？

Ａ：白紙解除、違約解除どちらの場合でも買主様を新たに探す必要があります。
白紙解除の場合ですと、手付金や仲介手数料などのお金が基の支払い主に戻ります。
違約解除の場合ですと、契約書に定められた違約金を売主様が受領することになります。

Ｑ：そうすると引っ越し準備のスケジュールも変わってきますね。

Ａ：そうです。最悪のケースもあり得ることをご理解しつつご準備は進めていただければと思います。
そういうケースを極力防ぐために、事前審査というものをやっていただくこともあります。

Ｑ：先ほどおっしゃっていたものですね。

Ａ：事前審査では、買主様のお仕事や収入、その他の借入状況についてを中心に審査を行います。
仮審査とも言ったりしますが、それで承認を得られれば本審査で否認される可能性は大きく下がります。

Ｑ：なるほど。とにかく今回は融資承認取得期日までに手続きを進めているかを確認した方が良いですね。

Ａ：そうですね。
その手続きが滞りなく行われるようにサポートするのが不動産仲介会社の役割でもありますので、大丈夫かと
思いますが、念のためにご注意いただければと思います。

Ｑ：わかりました。ありがとうございます。

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仲介手数料はいつ発生するの？について解説しています。

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