愛知県岡崎市・豊田市・西三河エリアの不動産売却はセンチュリー21中部住まいる不動産販売,株式会社中部住まいる不動産販売

売却予定の不動産に残った残置物について解説しています。

Ｑ：空家になっている不動産を売却しようと考えているのですが、物がたくさん残っています。そのままではダメなんでしょうか。

Ａ：買主様が個人の場合、基本的には売主様のご負担で片づけていただく必要があります。新しく住まわれる方がそのまま使うということはあまりありませんし、空家の状態でしたら家具や家電の痛みも進んでいる可能性が高いので・・・

Q:そうですよね。せっかく新居に引越しても、前の所有者の方が使われていたものをそのまま使うのはちょっと・・・
Ａ：タイミングとしてはご売却をスタートされる時に片づけていただいた方が、印象も良いです。ご自身だけで片づけをされるのはかなりの負担になりますので、そういった片付けや撤去をされている業者さんに依頼されることをお勧めします。片付けが大変そうでしたら、そのままの状態で不動産会社に買い取ってもらうこともできます。

Ｑ：そのままの状態でもいいんですか？

Ａ：大丈夫です。不動産会社の中には、その不動産を買い取り、リフォ―ムしたり建て直して販売をするところもあり、その工事をする際に併せて撤去することで費用を抑えて撤去することもできます。もちろん大切なものが残っていないかの確認はしていただいた方が良いです。この場合、残置物の所有権を放棄し、買主による処分を承諾することを、売買契約書に定めておく必要があります。

Ｑ：個人の方が買ってリフォームされる時に片づけていただくこともできるのでしょうか？

Ａ：それも可能ではあるのですが、物がたくさん残っている状態でご売却をされると、あまり印象が良くなく見えてしまいますので、売却期間や金額に影響がでてしまいやすいです。手間をかけずに売りたいなら不動産会社、高値で売りたいなら時間と労力をかけて撤去した方が良いということですね。空家の場合は、雨漏り、シロアリの害などについての契約不適合責任のリスクもありますので、そちらもご注意いただければと思います。

Ｑ：どれくらいで売れそうなのか査定していただいていいですか？

Ａ：もちろんです。査定金額をご確認いただき、どうするのかをご判断いただければと思います。豊田市・岡崎市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店では、ご所有不動産の査定はもちろん残置物の処分費用や建物の修繕費用のお見積りもご提案できますので、是非お気軽にお問い合わせください。

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不動産買取・任意売却・リースバックのご相談も承っております。（相談料無料）
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～コロナ禍の影響による昨今の経済状況のため、収入の減少や失業によって家計が苦しくなり、住宅ローンの返済に悩んでいる方が急増しています。

●「マイホーム購入時は問題なかったが返済計画が狂ってしまった」
●「今はまだ大丈夫だが、この先も返済を続けられるか不安」
●「すでに住宅ローンを滞納している」

このような事態になった場合、ご自宅の売却を検討される方も多いと思います。ただし、売却をする際には現在ご自宅に設定されている抵当権を抹消（住宅ローンを完済すること）しなければなりません。ご自宅を売却し抵当権を抹消するにはいくつか方法があります。

センチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店ではお客様一人一人の状況に合わせてご提案が可能です。お気軽にお問い合わせください。

売却方法　その②「買取」

不動産会社が売主様から、直接物件を買い取る方法です。売却額が住宅ローンの残債額よりも高くなる可能性のある方にご検討いただける売却方法です。一般的な仲介の相場に比べて売却価格が低くなる可能性がありますが、売却金額が折り合えばすぐに売却することができます。

◎買取について詳しくはこちら◎

売却方法　その③「任意売却」

売却額が住宅ローンの残債額を上回ることが難しい場合に次のステップとして「任意売却」があります。センチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店がお客様と債権者の間で交渉して、両者が納得できる価格（競売より高い価格）で売買を成立させる売却方法です。

※競売…不動産を強制的に売却するのが「競売」です。競売は、所有者の意思に関わらず売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わって入札形式で購入者を決定します。競売での売却価格は市場価格の5～7割の価格になってしまうだけでなく、官報やインターネットで公表されてしまうなど、お客様にとって様々なデメリットがあり、最終的には自己破産を余儀なくされることが多いです。そうなってしまう前に対処することがとても重要になります。

◎任意売却について詳しくはこちら◎

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土地が旗竿地の場合の査定について解説しています。

Q：自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、少々形が変わっており、接している道路から細い敷地があり、家が建っている土地なのですが、こういった土地は価格が高くないと聞いたのですが、本当でしょうか？

A：いわゆる「旗竿地」ですね。旗のような形の土地なのでこのように呼ばれております。価格が高くないという点については一般的には、そのように言われておりますね。

Q：そうですか。うちの場合、どのような査定方法になるのでしょうか。

A：通常、土地の査定価格は「取引事例比較法」で計算します。取引事例比較法とは、売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪（㎡）単価を算出し、算出された単価に、売却する不動産の広さを掛けて計算する方法です。

Q：では、うちも「取引比較事例法」で計算するのですか？

A：はい。同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、旗竿地は特殊なので、条件が近い事例はそれほど多くありません。

Q：では、どのような査定をしていくのでしょうか。

A：はい。旗竿地の場合には路線価（ろせんか）を使って計算します。

Q：路線価ですか。ニュースで聞いたことはあるのですが、どんなものですか？

A：路線価とは、国税庁が毎年7〜8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。

Q：国税庁ですか。知らなかったです。

A：そうですね。あまり馴染みはないかもしれませんね。路線価は、国土交通省が発表する公示価格の８割程度に設定され、その公示地価を1.1～1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。つまり、路線価を1.3～1.5倍にすればおよその相場価格がわかるということになります。

Q：では、路線価で土地面積をかければ、査定金額が分かるということでしょうか？

A：はい。ですが、土地の評価は奥行きの長さによって影響します。奥行が極端に短い場合や長い場合は、一般的な土地と比べて利用価値が低いとされています。そのため、路線価を計算するときは、まず奥行価格補正率（おくゆきかかくほせいりつ）を掛け算しなければなりません。

Q：奥行価格補正率とは何でしょうか？

A：「奥行価格補正率」とは、その宅地の奥行距離に応じて「奥行価格補正率表」に定められている補正率です。正確な表現でいいますと、道路からの奥行の長さに応じて路線価を調整するための補正率のことを言います。

Q：奥行価額補正率を使って、どのように計算するのでしょうか？

A：１平米あたりの路線価額＝　路線価　×　奥行価額補正率で計算します。

Q：これで、やっと査定金額が出るのですか？

A：いえ、これは、路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合、「間口が狭小な宅地等」や「不整形地」の計算をしなければなりません。

Q：まだまだあるのですね（笑）２つの違いを教えてください。

A：はい。まず間口が狭小な宅地等は、1㎡あたりの路線価額に間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛け算して計算します。間口狭小補正率は、間口が狭い土地の評価額を減額するための補正率です。奥行長大補正率とは、間口の割に奥行が長い土地の相続税評価額を減額する補正率のことをいいます。どちらも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために、地区や距離によって数値化されております。

Q：不整形地の計算はどうですか？

A：不整形地は、1㎡あたりの路線価額に不整形地補正率を掛け算して計算します。不整形地補正率は、かげ地割合に応じて定められます。かげ地とは、不整形地全体を囲むような正方形や長方形の土地（想定整形地）を想定した場合に、その想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。また、不整形地補正率の適用については、「不整形地補正率×間口狭小補正率」と「奥行長大補正率×間口狭小補正率」のいずれか有利な方で計算します。

Q：わかりました。不整地の場合も路線価価額に対して補正率を掛けていき調整を図るのですね。うちの土地の場合は、どちらを利用したら良いでしょうか？

A：そうですね、一概には言えませんので、計算した結果、評価額が高い方を選びたいところではありますね。

Q：その金額で売れますか？

A：そうですね。残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。ここから、過去に売れた旗竿地と比較したり（取引事例比較法）、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定価格が決まってきます。詳しくは、豊田市・岡崎市の不動産売却に強い中部住まいる不動産販売 岡崎店にお尋ね頂くと、近隣事例も熟知しているのでより正確な査定金額が出るかと思います。

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未登記建物の売却について解説しています。

Ｑ：未登記建物は売買できますか？​
Ａ：はい、売買できます。但し、買主様にとってデメリットやリスクがありますので、売却がしにくかったり​売却価格に影響が出たりすることがあります。​
​
Ｑ：買主さんにデメリットやリスクがあるんですか?
Ａ：はい、一つとして購入し取得したにも拘らず、所有権を第三者に主張する事が出来ません。不動産取引では通常売買代金の支払いと同時に所有権が移転し、所有権移転登記も行います。​ですが、建物が未登記であれば移転登記を行うことが出来ません。​
仮に2重売買などで取引後に第三者がその建物を登記した場合、登記をした第三者に対して、買主様は所有権を主張することができません​

Ｑ：それはとんでもないリスクですね。​そんな危険性のある建物を購入しようとは思わないですよね。​
Ａ：次に、住宅ローンなどの融資を利用しようとしても、融資を受ける事が出来ません。​
​

Ｑ：融資が受けられないのは、どうしてですか？​
Ａ：それは抵当権が設定できないからです。​融資を利用する場合、金融機関はその土地や建物に抵当権を設定します。​万一、返済不能などになった場合、抵当権が実行され競売にかけられることになります。​ところが、抵当権を設定する建物の登記が無ければ、権利設定は出来ません。​
​
Ｑ：売買は可能だけれど、実際はそのままで購入してくれる買主様は少ない、と言う事ですね。​買主様の名義に登記できるようにするには、どうすれば良いですか?​
Ａ：誰が所有者なのかわかるようにする登記を「保存登記」と言いますが、「保存登記」をするためには​まず、建物の「表題登記」が必要となります。​
​
Ｑ：「表題登記」ですか。​
Ａ：はい、表題登記とは不動産を特定するため、「不動産登記の表題部になされる登記」のことです。​建物の場合は所在、家屋番号、種類、構造などの登記となります。​ちなみに、不動産登記法では、 表題登記のない建物の所有権を取得した者は、取得日から一月以内に、​表題登記を申請しなければ十万円以下の過料となっております。​

Ｑ：そんな法律があるんですね。表題登記の次は？​
Ａ：次は建物の「所有権保存登記」を行います。保存登記を行うことで、その建物の所有者を明示する事が出来ます。いきなり買主様の名義で保存登記することは法律上難しい為、売主様の名義にすることが一般的です。​
​
Ｑ：つまり、売主名義の建物にしておくと言う事ですね。​
Ａ：はい、そういう事です。費用負担をどうするか、表題登記と保存登記をいつまでに完了させるかなどは事前に取り決めが必要です。​
​
Ｑ：誰に依頼するのでしょうか?​
Ａ：表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士になります。​
​
Ｑ：同じ登記でも、分野が違うんですね。​
Ａ：建物の全体が未登記の場合もありますが、一部が未登記になっている場合もあります。​

Q：どんな場合ですか?
A：別棟を建築したり、増築した場合などです。原則、売主様は増築による表示変更登記を行って引き渡す必要があります。
ただし、買主様が住宅ローンを利用しない、あるいは引き渡し後建物を解体撤去するなどで、買主様が未登記のままの引き渡しを承諾される場合もあります。　​
​
Q：確かにそうですね。何から始めればよいのでしょうか?
A：まずは、豊田市・岡崎市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店へお気軽にご相談ください。土地家屋調査士や司法書士の紹介はもちろん、物件の特性や想定する購入希望者なども考えながら、​アドバイスがもらえるかもしれません。​
​
Q：分かりました。有難うございます。​

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再建築不可の物件の売却について解説しています。

Ｑ：再建築不可物件とはなんですか？

Ａ：再建築不可とはその名前の通り、現在ある建物を取り壊してしまうと再度建築することが出来ない物件の事を言います。

Ｑ：どうして再建築が出来ない土地があるのですか？
Ａ：建物を建築した当初は、建築基準法という法律に則り建築されていましたが、そののち建築基準法改正等があり、規制が従前よりも厳しくなった場合に再建築不可になる土地が発生するのです。

Ｑ：建て替えが出来る土地の条件とは何なのですか？
Ａ：原則は、建築基準法上の道路に間口が２ｍ以上接している土地である事です。但し、共同住宅の場合は間口が4m以上必要であったり、旗竿地の場合は路地部分の長さについてなどそれ以外の規定もあります。

Ｑ：でも、現在建物は建っているのですが？
Ａ：建築基準法は1950年に定められた法律ですので、それ以前の建物があります。また、それ以降の建物でも、建築計画時の申請を建築可能な道路や建物であるかのように実際とは異なる形状として申請を行っているケースが多くありました。一見、道路ではあるものの、建築基準法上は道路と判定されていない事もあります。道路の形状が指定された位置と異なっているケースもあります。

Ｑ：再建築不可物件と言っても、様々なケースがあるんですね。再建築不可物件は売却することはできますか？

Ａ：はい、売却することは可能です。

Ｑ：売却の際に何か影響がありますか。
Ａ：基本、再建築することが出来ないので、購入者が限定されてしまいます。また、住宅ローンの融資が利用できないケースがほとんどです。

Ｑ：かなり限定されてしまうんですね。
Ａ：ただ、リフォームをする事は可能です。自身で居住する以外に収益物件として購入する方も多いです。43条但し書きによって再建築が可能となる例外もあります。まずは詳細を知るためにも、豊田市・岡崎市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店へご相談ください。

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市街化調整区域の売却について解説しています。

Ｑ：市街化調整区域内の不動産を売却する場合、市街化区域内の場合と何か違うのですか？
Ａ：はい。不動産はその土地の利用規制が厳しいほど活用が難しく、売却が難しくなります。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域という定義で、原則として建物を建てることができませんので、売却が難しい場合が多くなります。

Ｑ：建物が建てられないんですか？私の実家は市街化調整区域内にあるのですが･･･
Ａ：そのようなケースもよくあり、行政から開発許可を取って建物を建築されたのだと思います。既に建物が建っている場合でしたら売却はしやすくなります。

Ｑ：そうなんですね。何か注意点はありますか？
Ａ：はい。まずはその建物が合法的に開発許可を取得している建物かどうかがポイントです。しっかりと開発許可を取得している場合、新たな所有者が建て替えをする際も、同じ規模で同じ用途の建物であれば再建築することができます。また、開発許可を得ていない場合でも、登記簿に記載されている地目が宅地になっているかの確認も必要です。

Ｑ：もし建物がなくて、土地だけの場合はどうなるんですか？
Ａ：その場合、家を建てることを目的とした方への売却のハードルは上がります。地域によっては、家の敷地同士の間隔が100m以内に一定数以上、例えば50個以上連続している場合、建物の建築ができるというところもありますが、確認が必要です。

Ｑ：その他に違いはありますか？
Ａ：不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、調整区域では都市計画税がかからず、税金が安くなることをメリットとして売りに出せます。

Ｑ：メリットもあるんですね。
Ａ：そうですね。建物がある場合と土地だけの場合でも違いがありますし、その地域でどのような条例が定められているかによっても違います。またどのような方に向けて販売をするかによってメリットの打ち出し方も変わってきます。お困りの際は、豊田市・岡崎市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店へお気軽にご相談いただければと思います。

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共有持ち分だけを売買することはできるの？について解説しています。

Q.急に資金が必要になったので、兄と共有名義の不動産を売却したいのですが、兄が承諾してくれずに困っています。何か解決する方法はないのでしょうか？

A.それはお困りでしょうね？　基本的にはお兄様にご理解いただき、同意の元で通常売却していただくのが一番良いと思うのですが、どうしてもお兄様の同意が得られない場合は『持ち分売買』という方法があります。

Q.自分の持ち分だけ売買できるのですか？

Aはい、法的には可能です。

Q.それでも兄は承諾してくれないと思うのですが・・・？

A.持ち分売買の場合、お兄様の承諾は必要ありません。

Q.え？勝手に持ち分を売却できるのですか？

A.はい、そうです。

Q.そんな持ち分だけ購入してくれる人はいるのですか？

A.購入者にとってはリスクのある取引ですので、一般の方に買っていただくのは難しいですが、持ち分売買を積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので、不可能ではありません。

Q.デメリットはありますか？

A.はい、やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので、通常売却するよりは3割前後低い価格での契約になります。

Q.多少安くても現金化できるのなら、ありがたい話です。持ち分を購入した人はその後どうされるのですか？

A.基本的には、他の共有者の持ち分を売っていただくか、こちらの持ち分を購入していただくかという交渉をして、共有状態の解消を目指します。

Q.なるほど、その交渉が長引いたり、共有状況の解消が出来ない場合は購入者のリスクという事ですね！?

A.はい、そうです。詳しくは、豊田市・岡崎市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店までお気軽にお問い合わせください。

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「共有名義の不動産売却」について解説しています。

Q.実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。売却するにはどう進めれば良いですか?

A.そうですか・・・離婚される場合、財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっており、不動産も財産分与の対象となり、2分の1ずつとなります。購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の1の持ち分を持たれていたとしても、その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則です。

Q.住宅ローンを払っているのは私なのですが、それでも2分の1ずつになるのですか？
A.お気持ちは理解できますが、そうなんです。もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、将来売却しようと思った時に相手方の承諾が必要であったり、万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。

Q.何か特別な手続きが必要なのですか？
A.住宅ローンが残っていない場合は、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんので、ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。

Q.私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか?
A.連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、物的担保と言って土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。

Q.なかなか難しいかもしれませんね・・・
A.一番お勧めの方法としては、家を売却することです。売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。その他にも方法はありますが、あまりお勧めはできません。まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、調べてみることをお勧めします。岡崎市・豊田市の不動産売却に強い、センチュリー２１中部住まいる不動産販売 岡崎店に査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。

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  ■岡崎市・豊田市で任意売却をお考えの方を誠心誠意サポートいたします■

こんにちは
センチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店です。


～先般のコロナ禍や様々なご事情により住宅ローンの返済が難しくなった方のサポートをさせていただいております。

●ご病気や離婚や失業などにより、資金計画が崩れ、住宅ローンの返済ができなくなった

●返済を滞納してから一定期間が経ち、金融機関から督促状・催告書が届いた

●裁判所から競売開始決定の通知が届いた

●返済のため住宅の売却を依頼しているが、売れずに困っている

●今のところ住宅ローンの返済はできているが、この先も返済を続けられるか心配




不動産の『任意売却』については、当HPの任意売却特設サイトでご確認いただけます。

専門のスタッフによる細やかな対応を心掛けしております。
岡崎市・豊田市で不動産の『任意売却』をお考えの方は、
ぜひセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店へご相談ください。（相談無料）

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ホームステージングを活用した売却について解説しています。

Ｑ：知人から、不動産を売却する際には「ホームステージング」を薦められたのですが、どういったものなんですか？

Ａ：はい。元々はアメリカで広まった手法です。空室物件内では家具や小物類を入れ、居住中の物件内では片付けなどをしながら、居住空間を演出することです。

Ｑ：リフォームとは、何が違うのでしょうか？

Ａ：リフォームは、壁紙や建具などを変えるところから始まります。お化粧で言えば、リフォームはお肌そのものを整えること。

ホームステージングはお化粧をするといったところでしょうか。

Ｑ：日本での「ホームステージング」状況はどうですか？

Ａ：日本では最近多くの不動産会社が取り入れ始めています。結果、中古不動産流通の促進に繋がっていますね。

Ｑ：ホームステージングを行うと、どんな効果があるのでしょうか？
Ａ：中古不動産をご案内する際には、何もない部屋よりも、家具や小物をレイアウトしてご案内すると、お客様も住むイメージが出来て、購入に繋がりやすい効果がありますね。

Ｑ：なるほど。確かに、家具があると住むイメージが湧きますね。

空き家の場合には、家具や小物を置くのは分かりますが、居住中の場合はどうでしょうか。
Ａ：はい。居住中の場合でも、ホームステージングは出来ます。居住中の場合には既に生活されている家具や家電がありますので、その他で出来る部分を行います。

Ｑ：その他で出来ることって何がありますか？
Ａ：すぐできることは、整理整頓をすることや、お部屋をきれいにすることです。散らかった状態で購入希望者に見学されても、購入意欲は上がりませんよね。分からない事がありましたら、岡崎市・豊田市の不動産売却に強いセンチュリー21中部住まいる不動産販売 岡崎店までお気軽にお問い合わせください。

Ｑ：よくわかりました！では、ホームステージングを活用しながら、売却を進めていきたいと思います！

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